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本文作者:许小乐、魏艳霞
 
日前,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,进一步扫清城市之间的壁垒,让要素更加自由流动,对湾区房地产市场会产生深远的影响。与其他湾区不同之处在于,粤港澳大湾区中存在三种不同的住房模式,在城市圈一体化加快发展之下,三种模式会导向什么样的未来?
 
数据:市场表现与深层结构
 
以房价的绝对水平分类,大湾区城市房价分为三个梯队:香港和澳门为第一梯队,均价超过10万;第二梯度是深圳和广州,均价超过3万(深圳超过5万)。其他城市为第三梯队。总的来说,大湾区内城市房价梯度失衡。
我们比较广州、深圳、香港三个核心城市的房价情况:广州房价绝对水平在这三个城市中较低,房价收入比相对较低,房价上涨的幅度也比较弱。深圳人均收入不如广州,但房价绝对水平是广州的1.7倍,房价收入比最高,房价上涨速度最快。香港房价绝对水平居国际大城市前列,是深圳房价的2.7倍,但房价涨幅弱于广深,房价收入比介于广深之间。
 
 
简单画像,广州房价便宜且稳,深圳既贵又涨得快,香港很贵但涨得慢。
 
 
为什么在同一个城市群中,三个城市房价的表现各异?与这三个市场的结构有关。
 
广州是以房屋交易为主的市场。2015年广州住房自有率达到55%,租赁人口约为41%,2018年交易市场GMV占比约87%。从住房供给的角度,新房、二手供给较为均衡,2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。广州新房供给比较充足,能满足改善性换房需求,且房价对首次购房群体相对友好,房价上涨的压力没有那么大。
 
深圳是以二手和租赁为主的市场。深圳住房自有率低,2015年深圳住房自有率仅24%,购房类型以首次置业为主。深圳在2009年迈入存量市场,近三年二手房成交占比保持在7成左右。由于新房供应不足,二手房交易乘数较大,房价容易快速上涨。
深圳最明显的特点是拥有发达的私人租赁市场,73%的人口租房居住,高于纽约、洛杉矶等国际大都市。2018年深圳租赁GMV占房地产市场整体的30%,超过新房交易GMV。租赁房源供应绝大度数来自于私人租赁市场,其中租金相对低廉的城中村是租赁房源供应主力。从深圳的住房存量结构来看,原村民集体经济自建房比例达到38.95%,租赁房源中有65%由城中村提供。
香港是以二手房和公营住房为主的市场。香港住房自有率仅为48.5%左右,低于内地城市。在住房交易市场中,新房供应不足,二手房交易占比超过70%,最高达到90%。同样严重依赖二手房市场,交易乘数的扩大效应极易推高房价。
与内地城市不同,香港租赁市场中政府和公营机构提供的公营住房占据重要地位。2016年香港有45%的人居住在公营房屋(包括公共租赁住房及政府资助出售房屋),近30%的人口居住在政府提供的公共租赁住房中,大于租住在私人租赁房源中的人口比例,且明显大于国内一线城市租住在公租房中的人口比例。相比于其他城市,香港私人租赁市场的比重更低,只有17%的家庭居住在私人租赁市场。
比较广深港三个城市的市场结构和市场表现可以发现:(1)私人租赁市场越不发达,住房需求集中到购房市场,房价上涨的压力越大;(2)新房供应越不充足,住房需求越依赖二手房市场,房价上涨的压力越大。
 
解读:市场结构背后的住房模式
 
上述三种不同的住房市场结构,背后是三种不同的住房模式。
 
广州是典型的转型模式,即房地产从过去的福利模式转向市场模式。1978年之前,广州为社会主义福利住房制度,政府投资、单位建设公房,以较低的租金租给职工。80年代后,广州开启公房私有化,将大量公房低价出售给职工家庭,导致住房自有率较高。98年全国停止福利分房,逐步建立起住房市场机制,广州孕育了恒大、保利、富力等开发企业,走在国内前沿。之后20年,广州掀起住房建设浪潮,基本解决了住房短缺的问题。
 
住房制度转型极大释放了市场的活力,使政府摆脱了住房财政危机,让部分居民得到住房资产。但转型模式最大的问题在于有房群体和无房群体住房的不平等。过去公房私有化的受益者主要为国有单位的职工,私营部门以及后来外来人口没有享受到福利分房制度的补贴,他们只能通过自身储蓄和贷款获得住房。住房对前者意味着私人财富,对后者更多意味着压力,这种模式也会在代际之间产生不平等,父母有房的家庭,子女更容易通过继承获得住房,父母无房的家庭,子女也难以获得住房。总而言之,转型埋下的差距会造成贫富差距的扩大,如果租赁市场不发达,低收入群体和流动群体的住房问题将日益尖锐。
 
深圳是少数走纯市场模式的城市。深圳没有福利公房的历史,走的是最彻底的市场道路。政府直接建设提供的公共住房比例很低,绝大部分住房由市场提供。居民通过金融信贷支持购房。为满足庞大流动人口的居住需求,原来的农民通过私人住房,建设大量非正规住房,为来深圳的年轻人提供了落脚之地。
 
市场模式的好处在于尽可能激发市场主体的投资积极性,为居民提供多层次、多样化的居住产品。但市场模式也存在一些问题。一是房价上涨会让中低收入群体无力购房,只能进入租赁市场;二是房地产市场与金融周期高度关联,宽松的货币信贷政策与紧俏的新房供应叠加,容易导致居民加杠杆投资投机,深圳居民购房的贷款成交占比与月供收入比均居重点城市前列,一旦金融环境收紧,市场的风险更容易暴露。
香港保持着管制模式。一方面,香港严格管制土地和新房供给数量,导致房价高企、住房不足。另一方面,为了维护社会的稳定,香港实行以政府(房屋委员会)为主,房屋协会为辅进行公营房屋的供应体制,建立公营租住房提供给中低收入人群。2018年政府提供的公营租赁房屋占总体市场供应的56%,由政府资助出售的房屋占15%。
 
香港管制模式最大的问题是房价虚高。一旦供给制约被打开,房价存在下跌的风险。2016年以来香港住宅供地有所上升,2018年香港市区和新界住宅用地土地比去年分别增长13%以及198%。行政长官2018年施政报告中提出“明日大屿愿景”计划,在港岛与大屿山中部水域建设一个1700公顷人工岛屿,通过填海来新增土地,预计可以提供26至40万个住宅单位。这些因素导致新房二手房量价下跌。同时,香港公共租房模式存在数量不足、分配不均等问题,居民需要经历长时间的排队轮候,住房条件比较恶劣。应当说,香港住房政策是三个城市中最差的。
 
预测:未来与机会
 
从人口集聚与收入增长的角度看,未来大湾区的住房需求有较强的支撑。第一,人口在城市之间的流通增强。在北京、上海等一线城市人口出现下降的情况下,广州、深圳的人口仍然保持快速的增长。未来广东省内以及周边省份人口仍将进一步向湾区集中。同时,交通基础设施高度联通使人口在城市之间交互流动,跨城市的购房需求会不断释放。2018年,深圳购房来源中20%来自香港,珠三角地区比例接近一半。第二,大湾区有望成为中国乃至全球经济增长最快的区域,收入的持续增长能够支撑起房价的上涨。
 
保守估计,到2020年,粤港澳大湾区由于人口导入和住房改善需求将带来1.3万亿平方米的住房需求。其中,人口导入增加约225万人,将带来7000万平方米住房需求;湾区人均住房面积增加0.78平方米,住房需求约5900万平方米。
面临住房需求的再集中,三个城市都在积极调整住房政策,建立面向未来的住房制度,克服现行住房模式中存在的固有矛盾。
 
在需求端,继续保持“房住不炒”的政策基调,政策的核心在于金融稳定政策,严格管控购房加杠杆行为,防止泡沫继续扩张。
 
在供给端,进一步丰富供给主体。广州要补齐私人租赁市场发展不充分的短板,新建租赁住房,鼓励发展现代住房租赁产业,规范住房租赁市场。深圳要更好发挥政府在保障低收入人群方面的作用,计划未来的住房供给中商品房、人才房、安商品房、租赁房按照4:2:2:2配置,避免过度市场化带来的不稳定性。
 
在这样的政策导向下,未来大湾区房地产市场会保持平稳健康的运行态势:低收入群体有健全的租赁市场,中等收入群体能够通过新房或二手房解决住房需求,中高收入群体能够得到品质更佳的居住体验。多层次、多样化的住房供给将能从根源上有效抑制住房投机,使市场告别大起大落的周期轮回。
 
在市场需求和政策导引下,大湾区房地产市场是房企抢占的重中之重。但高杠杆、高周转的模式不再适应未来,取而代之的是精细化、长期化的运作。
 
未来房企在大湾区的机会在于三个方面:首先,满足改善性住房需求,在住宅绿色、环保、节能方面大有可为。其次,城市有机更新和住房改造的需求比较强烈,尤其是对于广州等房龄较老的城市。第三,专业化租赁运营企业仍然具有较强的发展空间,并且从单纯的住宅租赁运营向社区运营延展。从日本龙头企业发展的经验看,大湾区有望孕育集开发、设计、改造、租赁运营能力为一体的城市住房综合运营商。
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杨现领

杨现领

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杨现领,经济学博士,现任链家研究院院长,先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财政研究》等期刊发表论文20余篇;参与各项国家重点课题 近10项。

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