楼市月报|被“封冻”的二手房市场或迎需求释放-杨现领的财新博客-财新网

环京城市

北京、天津、石家庄、廊坊

核心观点

· 环京城市2月二手房市场受疫情影响巨大。成交量环比下降接近或超过90%。成交房源普遍通过降价实现，业主成交周期变长，购房者成交周期则不同程度缩短，新增房源量也大幅减少。

· 北京，是2月环京城市中唯一成交量上3位数的城市，2月成交均价53976元/平米，环比下跌8.75%。

购房者相对谨慎，是环京城市中购房者成交周期最长的城市，同时议价空间有所下降。面积方面，成交以60-90平户型为主，各面积段成交价均有所下降，其中120平以上降幅最大，超过15%。

· 其他城市中，天津市场表现中规中矩，廊坊和石家庄成交量则跌至个位数。

其中，廊坊市场议价空间最大，新增客房比最低；石家庄挂牌房源量和挂牌均价跌幅最大，反映供给端入市意愿不强，而新增客户量环比涨幅超过10%，新增客房比最高，市场潜力可期。

环沪城市

上海、苏州、杭州、南京

核心观点

· 受疫情冲击，环沪城市2月二手房市场成交量环比跌幅都在80%以上。

从成交量来看，上海引领区域市场，其他城市协同性较强。在成交萎靡的情况下，需要通过降价才能成交，相应的，新增挂牌房源量环比跌幅都在40%左右，均价也出现下调。除杭州外，新增客户都有不同程度增加，成交面积主要集中在60-90平米小户型。

· 上海2月成交均价达到47496元/平米，环比下降-4.81%，业主挂牌均价也出现小幅下跌，环比变化-1.62%。面积段上，90-120平米户型比较有竞争力，成交均价上涨2%，其余面积段价格均下降。

· 杭州2月成交均价略微下降，环比变化为-1.85%，跌幅最小。购房者表现最谨慎，新增客户量环比下跌，市场遇冷。面积段上，90-120平米户型最具竞争力，成交均价上涨接近20%，其余面积段价格均下降。

· 南京2月成交均价下降最大，跌幅达到10%，购房者成交周期出现明显缩短，新增客户量环比涨幅超过10%，议价空间变大，反映买方力量加强。

· 苏州2月市场表现最差，需求端购房者观望情绪浓厚，成交量下降，成交周期大幅延长，带看客户大幅下降；供给端入市意愿不强，挂牌房源量出现大幅下降。但是，潜在购房者相对增长，新增客房比增幅达到超过150%，预期升温潜力较大。

大湾区城市

深圳、东莞、惠州

核心观点

· 受疫情冲击，大湾区城市2月二手房成交量环比跌幅接近或超过90%。新增房源量不同程度下降，但挂牌价格略涨，新增客房比增大，市场潜力较大。

· 深圳成交均价达到67242元/平米，环比上涨4.61%。

成交难度加大，业主和购房者成交周期均为大湾区最长，议价空间下降，买方力量减弱。同时，供给端入市意愿不强，深圳挂牌房源量降幅最大。

不过，深圳上月新增客户量达到3.3万人，新增客房比增幅最大，市场有良好的升温预期。面积段上，成交以60平米以下和60-90平米为主，价格涨幅也最大，环比超过10%。

· 东莞和惠州市场较冷，成交量仅为个位数。东莞房源挂牌价格小幅上涨，购房者普遍观望，议价空间变大。相比之下，惠州市场体量较为稳定，新增房源量和新增客户量跌幅较小。

中西部城市

成都、重庆、武汉、郑州

核心观点

· 中西部城市2月二手房市场整体受疫情影响巨大，总成交套数环比跌幅都在90%以上。由于疫情程度和管控力度不一，各城市有所差异，其中成都市场相对较好，武汉市场则处于冻结状态。

· 成都上月成交均价达到15582元/平米，环比变化为-5.77%。在4个城市中，成都是唯一新增客户量大幅上涨的城市，与1月相比翻了2倍多，新增房源量虽有所下降，但降幅最低，反映市场热度提升。

· 重庆成交量下滑严重，成交周期延长。从监测到的16例的成交情况来看，成交价格上涨接近10%，同时挂牌房源也出现微涨。

· 武汉，疫情影响最严重的城市。不仅表现在市场冻结，0成交，而且表现在挂牌房源量降幅最大，供给端入市意愿不强。相比之下，客源量相较房源量增长迅速，需求可能在疫情之后得到大量释放。

· 郑州疫情管控力度较大，成交量仅有个位数，购房者观望情绪浓厚，成交周期也相应延长，同时新增客房比较低，没有达到较好的市场预期。

其他重点城市

青岛、大连、沈阳、长沙

核心观点

· 其他监测的4个重点城市中，2月二手房市场受疫情影响也比较严重，成交量环比下滑大多接近90%（大连为-77%），同时成交价也出现不同程度的下滑。

从供需情况来看，供给端新增房源下降，业主入市意愿不强，但新增客户量出现明显增加，反映了较好的市场预期。

· 青岛上月成交均价为18560元/平米，环比变化为-12.24%。业主成交周期延长，供给端入市意愿不强，同时挂牌房源量大幅下降。

· 大连成交情况相对较好，成交量环比下降接近80%，但购房者成交周期大幅延长，观望情绪有所上涨。大连是4城中新增客房比最高的城市，市场热度较高，在成交的户型中，以60-90平米刚需户型为主。

· 沈阳上月虽然成交低迷，但最突出的特点是新增客户量出现大幅上涨，翻涨2倍多，同时新增客房比翻涨3倍多，有很强的市场升温潜力。

· 长沙离疫区较近，受疫情影响显著，成交量仅为个位数，同时新增房源量和客户量较少，市场热度和预期均不足。

数据来源：Real DATA

空·白研究院整理

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