新冠疫情如何影响经济与房地产市场？-杨现领的财新博客-财新网

01．谨慎看待疫情进展、行业走向与企业变化

空·白创始人杨现领博士分别从宏观层面、企业层面进行解读——

一、对于疫情接下来的进展持较为谨慎的态度，总体来看不确定性仍然较大；

二、宏观经济层面，受疫情影响，预测一季度经济的负向冲击将大于2个百分点，其中，零售、餐饮、院线等服务业一季度将会是断崖式下滑，二季度会出现弱恢复，三四季度才能逐步正常化。与此同时，服务业的下降对居民可支配收入的影响更大，这将产生负向连环冲击，进一步影响消费；

三、关于房地产市场的影响——

一是从政策层面看，不要期望政策放松；

二是从企业层面看：首先，疫情使高周转的开发商被迫“慢下来”，销售回款受阻，现金流将会严重承受巨大压力，对高周转模式依赖越大的企业，风险也越大，特别是高负债的企业，利息和债务是刚性支付，资金压力大；

其次，本次疫情对三四线城市返乡置业需求形成显著冲击，对于布局在三四线的企业会有更大影响；

再次，当下开发企业最直接的反应是销售的线上化，加大力度开启线上销售方式，例如在线售楼处的快速普及。但是，由于缺少线下的跟进与转化，线上的效果很难独立发挥，对销售回款的实际效果有限；

最后，开发商新房销售对线下中介渠道的依赖度将会更大，可以预见，未来中介渠道将全产品线、全流程，联动、包销等多种方式全面渗透。

02．疫情对房地产短期冲击明显，二季度逐步恢复，中长期大势未变

诸葛找房副总裁、建诚晟业联合创始人苑承建进一步深层剖析疫情对房地产行业的影响，他指出——

一、从房地产行业的中长期发展来看，疫情作为突发性事件，无法对市场产生根本性影响，预计房地产销售数据或将随着疫情的缓解在二季度逐步恢复，下半年有望恢复性增长；

二、短期来看，本次疫情对于房地产市场的影响主要有三部分——

一是销售层面的影响：暂停售楼处和相关隔离举措，短期内将给房地产销售带来显著不利影响，预计1-2月甚至一季度的全国房地产销售将显著下降，预计平均降幅超过30%，湖北武汉等疫情严重的地区降幅将超过50%；二是城市投资层面的影响；三是企业开复工层面的影响，人员流失、再招聘，以及人员信心的恢复都需要时间，预计今年开复工比往年滞后1到1.5个月；

三、疫情没有改变市场的供求关系，需求释放只是被延后了，但并没有被消除掉。然而，与刚性需求相比，改善性需求回暖所需要的时间会更长；

四、受制于本次疫情的冲击，开发企业应该做出两个调整——

一是应该思考中短期策略和长期策略之间的平衡性问题，其本质就是现金流的问题；二是应该调整对于城市投资标准的判断，不应仅依靠经济指标去判断城市投资价值，城市治理水平和城市人文环境也是重要的判断标准；

五、相较于新房市场，二手房市场与商业地产市场受到影响更大，其中经纪公司、经纪从业人员的复工时间可能会比想象中的还要长一些。

03．受疫情影响，消费者对于开发商品牌、社区品质、物业管理的关注度显著提升

正和股份市场研究总监黄娜通过对《疫情期间消费者信心调查报告》的解读，从消费者反应层面对疫情对房地产行业的影响做出了深度分析——

一、整体消费层面：

第一，对疫情防控有信心。超过4成受访者预期疫情3月结束，超过8成受访者预计疫情5月内结束；

第二，对经济发展有信心。83%的受访者预期收入持平或有增长。但受到疫情正在进行时的影响，整体消费偏防御性消费，前三项分别是：储蓄、大宗物品购买（买房、买车等）、医疗保健；

二、房产消费层面：

第一，预期房价稳中有升，且认可房屋保值能力为主流观点，但年内购房计划偏理性；

第二，高收入及多套房受访者对房地产市场的走势预判偏保守，更多认为房产保值抗通胀，对房产的购买是防御性配置；

第三，购房看重因素中，相比过去，受访者对开发商品牌、社区内在品质（密度、楼间距、绿化景观、精装质量）的关注度都有一定比例的提升，与此同时，受访者愿意为优质物业管理买单的意愿也在提升，超9成受访者接受优质物业管理溢价。

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