住房租赁市场的十大问题-杨现领的财新博客-财新网

01.

在租赁需求不断增长的一线市场，租赁供给严重不足。

以北京为例，当前北京全市租赁房源供应约207万套，租赁人口约825万，按照套均租住3人估算，则825万的租赁人口需要275万套租赁房源，则目前的租赁缺口近70万套。

若按照一人一间的标准测算，目前北京的租赁缺口达到390万间。租赁缺口导致居住面积较小，北京人均居住面积为15.65平方米，远低于纽约、东京等城市。

02.

在市场供给总量不足的背景下，供给结构的错配又进一步加剧了市场优质房源量的紧张。

目前供给结构的错配主要体现在，租赁市场小户型需求量更大，大户型在供给结构上比例高于需求结构；低收入群体需求的低价房源市场供给总量偏低。

以北京为例，九成以上北京租客年龄在21-35岁之间，8成租客的婚姻状况为单身、未婚有男/女朋友或已婚无孩。

租赁主力人群家庭结构简单，对小户型的一居室需求较大，而市场上的供应结构却不能与此相匹配，市场上在租房源中两居及以上的户型占比达75%，一居占比仅25%。两到三居室供应偏多，小户型则供不应求。

03.

租赁需求集中在低收入家庭、流动人口和新市民，租金可支付性低。

据调研，这些群体可承受租金水平通常在1000-2000元之间，市场上以单间形式出租的、满足此类需求的房屋供应较少。

目前租赁需求人群中的主要构成为应届毕业生，各类外来务工人员等新市民人群。

这些人群每年新增基数较大，且收入普遍处于较低水平，对租金较为敏感，仅可以承受较低水平的租金，目前月租金在1000元以下的需求量较大，而现有市场中供给的租赁住宅普遍租金超过新进人群收入的30%，租金低于1000元的却供给较少。

04.

租赁机构化率较低，机构化企业税负过重。

我国的租赁市场主要以个人房源为主，机构化占比不足5%。国际经验来看，美国租赁市场机构化率为54.7%，英国为66%，日本的租赁市场机构化率高达83%，我国租赁市场中市场较为分散，管理面临较大难题。当前租赁市场机构化率较低，同时租赁市场的机构化发展面临着多重制约。

特别是企业税负问题，目前租赁机构纳税是参照营业税及附加的标准征收，如果按照法规足额征缴，租赁企业需要缴纳的主要税种包括房产税、增值税、企业所得税等，合计占租金比重超过17%。

对于一个毛利不足15%的行业，名义税赋明显过重。而筹集房屋时无法收到发票抵扣，住房租赁企业只能按全部租金收入缴增值税，税赋较高。

05.

租赁住房供应主体单一，多元化发展不充分。

当下市场化租赁住房运营机构主要通过盘活员工宿舍、老旧酒店、废弃厂房等城市存量独栋楼宇，改造居民闲置住宅等房源，建设集中式和分散式公寓供应租赁市场。

即使在住房租赁市场竞争激烈的北京，运营机构的市场份额合计仅为15%。

城市间各供应主体差异也比较大，深圳近70%的租赁住房供应都集中在城中村，北京这一比例也超过1/3。

06.

租赁关系不稳定，租期短，租金调整频率高。

根据调研，大量有长期租赁需求的人都很难租到长期稳定的房子，期望租期2-3年的租客有48.4%租期在一年以下或1-2年，期望租期3-5年则有55.9%未能达到预期的租期。

大部分租客的实际租房周期都在3年以下。相对于中国来说，日本的租赁市场租赁周期更稳定，租赁住房签约周期一般为2-3年，且续约率高达70%-80%。

法律规定租客连续半年不缴房租的情况下，业主方有权对租客起诉索赔租金，通常从起诉到最终给出判决结果需要半年时间。加之日本租赁市场价格也相对稳定，决定了日本租赁周期更长，租赁关系更稳定。

07.

租金支付方式不灵活。

一方面对于初出校门的应届生及中低收入群体，他们希望通过月付租金的方式来减轻短期资金压力；

另一方面在无法核实租客信用的情况下希望尽可能快速的收取全年租金，以降低管理成本和租客违约可能带来的损失。

以北京为例，在卖方强势市场中，52%租户季付租金，月付仅占29%，半年付与年付共占19%左右。70%以上季付及更长时间的租金支付要求使得租户普遍面临较大的短期支付压力。

08.

集体土地无法抵押，租赁住房租约太短，租赁住房运营企业无法贷款。

我国《物权法》以及《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能进行抵押，住房租赁企业无法以集体土地作为抵押物向银行贷款。

而如果以租约及未来可能产生的租金收益向银行进行贷款，《合同法》中又有规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，导致住房租赁企业租赁集体土地租赁住房的最长期限为二十年，价值无法支撑抵押贷款。无法通过银行渠道进行抵押贷款又进一步加剧了租赁住房运营企业的资金困难。

09.

租赁相关法律不健全，存在多头管理、缺乏有效监管。

2017年以来，多城出台相应的租赁市场培育文件，但行业的监管体系缺乏，涉及监管部门较多，同时对于租赁的管理需投入大量人力物力，租赁监管落地困难。

一方面是因为租赁相关法律不健全。当前我国没有出台专门的租赁立法，截至2018年6月底，全国超过40城市多次发布相关政策，地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地等方面发布了鼓励性政策，租赁政策呈现因城施政的特征。

政策的落地需要更多的细则，目前可操作性不足，无法对租赁市场参与各方的行为进行有效约束与规范。

另一方面，租赁市场存在多头管理、缺乏有效监管。因租赁不同环节分别由不同的监管部门分管，包含房屋管理机构、公安机关、建设行政部门、工商行政管理部门等多个监管部门，各部门各司其职，缺乏统一协调和监管原则。

10.

行业设计规范缺乏，现有参照有失合理性。

租赁住宅作为一个新兴建筑门类，目前没有一部专门的设计规范，现行规范也缺少对该类建筑产品的单独说明，实际操作中，原有物业通常按照酒店设计、报批，新建物业建筑标准则要求参照住宅。

但租赁住宅与民宅或酒店相比而言，是典型的长租产品，针对的客群有所不同，建筑需求也不尽相同。此外，在人均居住面积、存量商住房分割成套出租配置上下水管等问题上，国家和地方也没有明确的法规条文，行业设计标准缺乏，造成了实际操作过程中“企业不敢做、政府不敢批”的情况，影响了行业发展。

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