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中介费率的国际比较

不同国家的佣金率水平和变化趋势观察:
 
佣金率并没有绝对的高低之分,有的国家超过10%,有的国家不足2%;
 
而且,佣金率也没有既定的变化模式,有的国家上升、有的国家下降、也有相当多的国家保持稳定,并没有呈现一致的变化方向。
 
2002年美国的两位经济学家Natalya Delcoure 和Norm Miller围绕不同国家的佣金率水平展开研究,2015年这项研究成果被更新,并补充了相关数据,他们的研究表明:
 
第一,大部分发达国家的佣金率水平保持在1.5%~5%之间:墨西哥最高,为7.5%;日本和美国次之,均超过5%。
 
进一步的统计表明:2002~2015年间,统计样本内32个国家中,佣金率下降的国家有20个,平均下降幅度为30%。佣金率保持稳定,没有发生变化的国家有10个;日本引入买方代理,佣金率由3%上升到6%。
 
 
第二,北欧国家的佣金率处于全球最低水平,平均在1.7%,且在过去的十几年,一直保持稳定。
 
进一步的研究分析表明,这些国家之所以保持在低水平,跟经纪人的作业范围和服务强度有关。
 
例如,与美国经纪人相比,英国经纪人承担的工作事项相当有限。从人均成交单量上对比,美国经纪人的年成交量平均只有3单,而英国却超过10单,这背后的成交量差异,也反应了工作强度的差异。
 
 
第三,从1991~2016年期间,美国的佣金率从6.1%轻微到5.3%,趋势相当稳定。如果分开来看,2001年之后,佣金率甚至还出现长达14年的缓慢上涨。
 
针对这个情况,美国的学者、反垄断调查委员会进行了长达数十年的深入调查,然而,结论仍然是模棱两可的:
 
一方面,美国经纪行业的准入门槛极低,经纪公司极其分散,两者均不具备垄断定价的力量;
 
另一方面,在这样的充分竞争环境下,佣金率却保持了长期的高水平稳定。
 
1995年之后,互联网对美国经纪行业快速渗透,今天无论是经纪人内部作业系统,还是外部的房源传播途径,都已经被互联网深度改变,而且越来越多的创业公司以更低的佣金水平进行激烈竞争,大量的兼职经纪人也进入市场。
 
即使在这种情况下,美国的佣金率仍然高度稳定。
 
 
第四,中国总体的佣金率不到2%,处在最低水平附近,且在过去十多年有所下降。
 
调研表明,北京和上海两个大城市的佣金率水平从2006年到2016年大约下降了25%。除此之外,关于中国的佣金水平,仍然需要指出两个非常突出的特点:
 
一方面,中国佣金率并非完全固定,属于名义佣金,实际收取的过程中,消费者存在不同程度的谈判空间和选择空间,通常都有一定的折扣。
 
此外,不同公司提供的佣金收费标准存在差异,有的公司提供的服务内容相对全面,能够收取2%左右的佣金,有的公司提供的服务内容有限,只收取1%,甚至0.5%。
 
实际上,行业的实际佣金率是一条依据不同服务内容的“光谱”,有高有低,差异明显。
 
另一方面,从佣金率所对应的服务内容看,我国内地经纪服务是全流程的、一揽子收费。
 
相比之下,美国、日本、中国香港地区、中国台湾地区的佣金费用只含括交易过程。诸如产权调查、产权保险、按揭经纪、第三方托管等保障服务的费用都是单独收取。
 
以链家海外置业实际成交的美国房屋为例,房屋总价26万美元,总交易费用为20431美元,除了6%的中介佣金外,产权保险公司收取的费用接近房屋总价的1%,包括1761美元的产权保险费、590美元的第三方托管费用;卖方向担保公司支付了429美元的担保费;买家向调查公司支付了372.8美元的调查费等。



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