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不同国家的佣金率水平和变化趋势观察：

佣金率并没有绝对的高低之分，有的国家超过10%，有的国家不足2%；

而且，佣金率也没有既定的变化模式，有的国家上升、有的国家下降、也有相当多的国家保持稳定，并没有呈现一致的变化方向。

2002年美国的两位经济学家Natalya Delcoure 和Norm Miller围绕不同国家的佣金率水平展开研究，2015年这项研究成果被更新，并补充了相关数据，他们的研究表明：

第一，大部分发达国家的佣金率水平保持在1.5%～5%之间：墨西哥最高，为7.5%；日本和美国次之，均超过5%。

进一步的统计表明：2002～2015年间，统计样本内32个国家中，佣金率下降的国家有20个，平均下降幅度为30%。佣金率保持稳定，没有发生变化的国家有10个；日本引入买方代理，佣金率由3%上升到6%。

第二，北欧国家的佣金率处于全球最低水平，平均在1.7%，且在过去的十几年，一直保持稳定。

进一步的研究分析表明，这些国家之所以保持在低水平，跟经纪人的作业范围和服务强度有关。

例如，与美国经纪人相比，英国经纪人承担的工作事项相当有限。从人均成交单量上对比，美国经纪人的年成交量平均只有3单，而英国却超过10单，这背后的成交量差异，也反应了工作强度的差异。

第三，从1991～2016年期间，美国的佣金率从6.1%轻微到5.3%,趋势相当稳定。如果分开来看，2001年之后，佣金率甚至还出现长达14年的缓慢上涨。

针对这个情况，美国的学者、反垄断调查委员会进行了长达数十年的深入调查，然而，结论仍然是模棱两可的：

一方面，美国经纪行业的准入门槛极低，经纪公司极其分散，两者均不具备垄断定价的力量；

另一方面，在这样的充分竞争环境下，佣金率却保持了长期的高水平稳定。

1995年之后，互联网对美国经纪行业快速渗透，今天无论是经纪人内部作业系统，还是外部的房源传播途径，都已经被互联网深度改变，而且越来越多的创业公司以更低的佣金水平进行激烈竞争，大量的兼职经纪人也进入市场。

即使在这种情况下，美国的佣金率仍然高度稳定。

第四，中国总体的佣金率不到2%，处在最低水平附近，且在过去十多年有所下降。

调研表明，北京和上海两个大城市的佣金率水平从2006年到2016年大约下降了25%。除此之外，关于中国的佣金水平，仍然需要指出两个非常突出的特点：

一方面，中国佣金率并非完全固定，属于名义佣金，实际收取的过程中，消费者存在不同程度的谈判空间和选择空间，通常都有一定的折扣。

此外，不同公司提供的佣金收费标准存在差异，有的公司提供的服务内容相对全面，能够收取2%左右的佣金，有的公司提供的服务内容有限，只收取1%，甚至0.5%。

实际上，行业的实际佣金率是一条依据不同服务内容的“光谱”，有高有低，差异明显。

另一方面，从佣金率所对应的服务内容看，我国内地经纪服务是全流程的、一揽子收费。

相比之下，美国、日本、中国香港地区、中国台湾地区的佣金费用只含括交易过程。诸如产权调查、产权保险、按揭经纪、第三方托管等保障服务的费用都是单独收取。

以链家海外置业实际成交的美国房屋为例，房屋总价26万美元，总交易费用为20431美元，除了6%的中介佣金外，产权保险公司收取的费用接近房屋总价的1%，包括1761美元的产权保险费、590美元的第三方托管费用；卖方向担保公司支付了429美元的担保费；买家向调查公司支付了372.8美元的调查费等。

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