中国70年住房神话-杨现领的财新博客-财新网

纵观建国70年中国的住房历史，我们看到四幅宏伟篇章。960万平方公里，14亿人口，在极其快速的城市浪潮下，完美解决居住问题，而不出现系统性风险。

作为国内各行业品类之中，市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业，中国的房地产市场，是一个奇迹，一个神话。

. 本篇您将看到 .

1. 70年住房简史

2. 中国住房神话

3. 未来之路

70年住房简史

新中国70年住房简史可大致划分为几个阶段：

第1 阶段 1949-1978年

这30年是国家主导下的公有住房体系的建设与形成时期。

其核心特征是私有住房体系的全面瓦解。

建国初期超过50%的住房自有率下降到1978年改革开放前的不足10%，国家通过接管、联营、没收、改造等多种形式分阶段将私人房产公有化。

同时，几乎全部的增量住房投资都由国家主导、单位分配。

由于私人市场停滞，国家投资不足，城市人口的空前增长，住房短缺的情况反而更加恶化，城市人均住房面积从1949年4.5平米下降到1978年3.9平米。

当时，严重的“房荒”侵袭着几乎所有的城市，一个基本的情况下，城市越大，住房问题越严重。

北京、上海、天津等城市，人均居住面积不足2平米的住房“特困户”比比皆是，三代四代同堂、父母子女上下床而居的现象司空见惯。

严重的短缺必然产生更加严重的分配不公平问题，在价格标准完全失灵的情况下，分配的标准最终变成以行政级别、工龄、家庭成员数作为主要参考，实际操作中多以职务与社会贡献为分配依据，不公平现象、腐败、以及一系列单位与职工之间、职工与职工之间的突破难以避免。

对于有些人而言，住房已经不是基本的生活消费，而是获取国家补贴的手段，分到房就等于拿到补贴，分的越多越大越新，补贴也就相应越多，从而导致极不合理的住房“过剩”，“房荒”与“房剩”并存是这个阶段最突出的表现。

第2 阶段 1978-1998年

这20年是国家公有住房体系开始松动、市场化、商品化改革试点、试错，并由此为全面市场化和商品化奠定基础的20年。

这个阶段的标志性事件是1980年4月，邓小平发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，指出：

“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。

城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。

要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。

将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”

这个讲话指明了住房改革的方向，即调动全社会力量，充分发挥国家、集体、个人三方面的积极性，积极推进住房商品化、市场化。

全国住房改革的大幕正式拉起的标志性事件是1986年1月6日成立的“国务院住房制度改革领导小组”，随后确定烟台、唐山等城市作为改革试点，率先推动住房租金的市场化，以提高租金、增加工资、鼓励买房为试点方案。

以此为起点，又试点和推动了一系列重大改革，例如把住房投资的权限下降给单位，从而开启了一段长达10年的住房开发“小高潮”；公房出售的试点虽然曲折，问题频生，但是仍然在这个大方向上一步步前行，并最终在1998年前后基本完成。

数据上看，1981-1990年的10年间，全球城镇住房建设累计投资2600亿，是前31年投资总额的近5倍，建成投入使用的住房面积接近13亿平，是前31年总量的近2倍，城市人均居住面积从不足4平米提升到1993年7.5平米。

在1991-1994年间甚至还一度出现房地产泡沫热潮，这几年住房投资以100%的速度增长，当时股市持续冷淡，不同形式的集资纷纷推出，其中大部分流向沿海地区用于炒卖房地产，大量的虚假需求和流通流域的炒买炒卖使房地产发展出现短暂的繁荣，并引发新中国历史上严格的房地产宏观调控。

第3 阶段 1998-2008年

这10年可以说是住房商品化、市场化全面发展的阶段。

这个阶段中国经历了一系列重大发展，包括土地“招拍挂”、预售制、住房按揭等基本围绕住房的开发、生产、交易等环节的市场化和商品化而展开。

这个期间中国经历了加入世贸、城市化浪潮等重大宏观变化，国民收入快速增长，住房开发量激增、房价基本上跟随收入增长和需求释放而平稳增长，可以说，这个10年是中国房地产发展历史最健康的十年。

第4 阶段 2008年至今

这10年可以说是住房金融化的10年。

期间围绕房地产的“支柱化”发展，无论是土地财政和土地金融支持下的地方政府债务，还是开发商资产负债率，直到最近一轮房地产繁荣快速上涨的家庭杠杆率都经历了周期性攀升。

据央行统计，我国住房部门的杠杆率已高达50%，低于国家平均水平，但远远高于发展中国家，而且更加严峻的情况下，这个杠杆率增加是最近10年快速完成的，2008年不到18%，2017年已接近50%，10年上升了31百分点，而且，同期发达国家如欧美都在经历去杠杆。

尽管风险不容忽视，甚至未来的几年一定程度上也可以说是前路未知，不确定性剧增。

然而，总体上，过去的这个20年，中国房地产可以说是十分波折的大环境下，创造一个个新神话，开工量、销售量、房价，在一片永不停休的泡沫争议中不断走出新高，刷新着人们的认知能力。

无论存在多少争议，过去20年中国房地产市场所巨大的历史成绩都是有目共睹、不容忽视的，甚至也是几百年工业化历史上，其它国家类似阶段都未曾取得的成绩。

虽然对当前的住房制度还存在非常大的质疑，但是，历史上，不曾有一个国家，或者在某个国家的某个阶段，都不曾经历过中国这样，数以亿计人口的、极其快速的城市浪潮下，能完美解决居住问题，而不出现系统性风险的。

至少到目前为止，可以说，中国的房地产市场作为国内各行业品类之中，市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业，是一个奇迹，是一个神话。

中国住房神话

建设神话

过去20年，中国经历了史无前例的住房建设浪潮，有效解决了几亿城市人口的住房总量短缺问题。

数据上，1997—2018年，我国住宅投资额从1500多亿提升超过7.5万亿，增长近50倍；住房投资额占GDP的比重从不到2%提到 9%，同期成熟经济体的这一水平只有3-4%；新房的万人新开工量从1997年不足14套提升110套。

持续大规模的住房开发使得中国城市今天已经全面告别住房短缺，人均居住面积从1998年的9平米左右提升到今天38平米左右，考虑到这个提升是发生在城市人口大规模提升的阶段，其意义就更加显著了。

中国用不到20年的时间基本解决8亿城市人口的住房短缺问题，这是极其令人惊叹的。

住房自有率神话

1978年全国城市家庭的住房自有率只有10%左右，而今天，城市家庭的住房自有率已经超过85%，远远高于成熟国家，这也意味着85%的城市家庭住在自己的私有住房里，这也意味着规模庞大的城市中产住房阶级和住房财富的形成，这对中国的经济和社会都是一个巨大的变量。

可以说，当前，中国住房市场最大的问题不是高房价，而是形成了两大住房社会阶层：城市家庭的有房者家庭与流动人口的无房者家庭，两者即相互割裂，又相互联系。也可以说，下一个10年，甚至下一个30年，中国住房发展的最大的问题就是解决这两个阶层的“住房再平衡”问题。

房贷神话

1998年之后，随着住房的市场化与商品化，住房按揭市场也快速发展与繁荣，大大降低了中国人买房的难度。1998年底，个人住房贷款余额只有48亿元，2018年已高达25.8万亿元。

类似的神话名单还可以列出很长。

例如规模的神话，2018年中国新房销售量超过1500万套，而美国只有60万套，销售额不到中国的十分之一。

例如存量的神话，2018年底，中国的存量住房面积超过250亿平，是美国的近2倍，是日本的近6倍。

未来之路

俱往矣，虽然过去辉煌，但过去已成历史，未来又将如何呢？

我个人认为下一个10年的中国住房发展有三个关键词：民生、租房、流动人口。

流动人口的住房问题是剩余问题，是过往的房地产政策很少考虑，也是未来剩下的最大的住房问题。

在此基础上，我们会发现：

一方面，住房问题从经济问题不断演变了社会问题、民生问题，它涉及不仅仅是GDP，而是事关社会大局的稳定问题。

或者说，住房问题会变得更加重要，过去，它是经济增长的支柱，未来，它是社会稳定的支柱，2亿城市有房者家庭与1亿流动人口无房者家庭之间的冲突与联系是根本问题。

如果你去认真梳理英国与美国的住房问题，你都会发现，危机的爆发表面上是经济与金融问题，背后无一例外都是有房者家庭与无房者家庭之间的社会鸿沟问题，政府试图在两者寻找平衡的答案，而往往又把问题变得更加糟糕。

因此，也可以十分确定地说，真正考验政策智慧的阶段不是发生在住房不足阶段，而是发生在住房不平衡阶段。

令人灰心的是，纵观英国、美国、日本、韩国等市场经济体，还是俄罗斯等从转型经济体，还没有哪一个国家能解决好这些问题，所谓的住房政策往往是因为一个问题而生，却又是另一个新问题的开始，如此往复。

另一方面，中国的住房问题越来越变成一个租房问题，主要是2.5亿流动人口的租房短缺与城市新青年新市民的租房品质问题。

解决这个问题的根本出路是彻底打通有房者与无房者之间的隔阂，解决无房者的租房问题，根本出路在于释放有房者的房产，用于出租，而将这两者联结起来的桥梁就是机构化租赁。

中国未来会出现管理数百万间、甚至千万间级别的租赁运营机构，如同过去20年的市场化、商品化改革，租赁化浪潮也是不可逆的，这也是中国走出下一阶段住房问题的关键所在。

话题：