本文作者：许小乐、魏艳霞

 

日前，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，进一步扫清城市之间的壁垒，让要素更加自由流动，对湾区房地产市场会产生深远的影响。与其他湾区不同之处在于，粤港澳大湾区中存在三种不同的住房模式，在城市圈一体化加快发展之下，三种模式会导向什么样的未来？

 

数据：市场表现与深层结构

 

以房价的绝对水平分类，大湾区城市房价分为三个梯队：香港和澳门为第一梯队，均价超过10万；第二梯度是深圳和广州，均价超过3万（深圳超过5万）。其他城市为第三梯队。总的来说，大湾区内城市房价梯度失衡。

我们比较广州、深圳、香港三个核心城市的房价情况：广州房价绝对水平在这三个城市中较低，房价收入比相对较低，房价上涨的幅度也比较弱。深圳人均收入不如广州，但房价绝对水平是广州的1.7倍，房价收入比最高，房价上涨速度最快。香港房价绝对水平居国际大城市前列，是深圳房价的2.7倍，但房价涨幅弱于广深，房价收入比介于广深之间。

 

 

简单画像，广州房价便宜且稳，深圳既贵又涨得快，香港很贵但涨得慢。

 

 

为什么在同一个城市群中，三个城市房价的表现各异？与这三个市场的结构有关。

 

广州是以房屋交易为主的市场。2015年广州住房自有率达到55%，租赁人口约为41%，2018年交易市场GMV占比约87%。从住房供给的角度，新房、二手供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。广州新房供给比较充足，能满足改善性换房需求，且房价对首次购房群体相对友好，房价上涨的压力没有那么大。

 

深圳是以二手和租赁为主的市场。深圳住房自有率低，2015年深圳住房自有率仅24%，购房类型以首次置业为主。深圳在2009年迈入存量市场，近三年二手房成交占比保持在7成左右。由于新房供应不足，二手房交易乘数较大，房价容易快速上涨。

深圳最明显的特点是拥有发达的私人租赁市场，73%的人口租房居住，高于纽约、洛杉矶等国际大都市。2018年深圳租赁GMV占房地产市场整体的30%，超过新房交易GMV。租赁房源供应绝大度数来自于私人租赁市场，其中租金相对低廉的城中村是租赁房源供应主力。从深圳的住房存量结构来看，原村民集体经济自建房比例达到38.95%，租赁房源中有65%由城中村提供。

香港是以二手房和公营住房为主的市场。香港住房自有率仅为48.5%左右，低于内地城市。在住房交易市场中，新房供应不足，二手房交易占比超过70%，最高达到90%。同样严重依赖二手房市场，交易乘数的扩大效应极易推高房价。

与内地城市不同，香港租赁市场中政府和公营机构提供的公营住房占据重要地位。2016年香港有45%的人居住在公营房屋（包括公共租赁住房及政府资助出售房屋），近30%的人口居住在政府提供的公共租赁住房中，大于租住在私人租赁房源中的人口比例，且明显大于国内一线城市租住在公租房中的人口比例。相比于其他城市，香港私人租赁市场的比重更低，只有17%的家庭居住在私人租赁市场。

比较广深港三个城市的市场结构和市场表现可以发现：（1）私人租赁市场越不发达，住房需求集中到购房市场，房价上涨的压力越大；（2）新房供应越不充足，住房需求越依赖二手房市场，房价上涨的压力越大。

 

解读：市场结构背后的住房模式

 

上述三种不同的住房市场结构，背后是三种不同的住房模式。

 

广州是典型的转型模式，即房地产从过去的福利模式转向市场模式。1978年之前，广州为社会主义福利住房制度，政府投资、单位建设公房，以较低的租金租给职工。80年代后，广州开启公房私有化，将大量公房低价出售给职工家庭，导致住房自有率较高。98年全国停止福利分房，逐步建立起住房市场机制，广州孕育了恒大、保利、富力等开发企业，走在国内前沿。之后20年，广州掀起住房建设浪潮，基本解决了住房短缺的问题。

 

住房制度转型极大释放了市场的活力，使政府摆脱了住房财政危机，让部分居民得到住房资产。但转型模式最大的问题在于有房群体和无房群体住房的不平等。过去公房私有化的受益者主要为国有单位的职工，私营部门以及后来外来人口没有享受到福利分房制度的补贴，他们只能通过自身储蓄和贷款获得住房。住房对前者意味着私人财富，对后者更多意味着压力，这种模式也会在代际之间产生不平等，父母有房的家庭，子女更容易通过继承获得住房，父母无房的家庭，子女也难以获得住房。总而言之，转型埋下的差距会造成贫富差距的扩大，如果租赁市场不发达，低收入群体和流动群体的住房问题将日益尖锐。

 

深圳是少数走纯市场模式的城市。深圳没有福利公房的历史，走的是最彻底的市场道路。政府直接建设提供的公共住房比例很低，绝大部分住房由市场提供。居民通过金融信贷支持购房。为满足庞大流动人口的居住需求，原来的农民通过私人住房，建设大量非正规住房，为来深圳的年轻人提供了落脚之地。

 

市场模式的好处在于尽可能激发市场主体的投资积极性，为居民提供多层次、多样化的居住产品。但市场模式也存在一些问题。一是房价上涨会让中低收入群体无力购房，只能进入租赁市场；二是房地产市场与金融周期高度关联，宽松的货币信贷政策与紧俏的新房供应叠加，容易导致居民加杠杆投资投机，深圳居民购房的贷款成交占比与月供收入比均居重点城市前列，一旦金融环境收紧，市场的风险更容易暴露。

香港保持着管制模式。一方面，香港严格管制土地和新房供给数量，导致房价高企、住房不足。另一方面，为了维护社会的稳定，香港实行以政府（房屋委员会）为主，房屋协会为辅进行公营房屋的供应体制，建立公营租住房提供给中低收入人群。2018年政府提供的公营租赁房屋占总体市场供应的56%，由政府资助出售的房屋占15%。

 

香港管制模式最大的问题是房价虚高。一旦供给制约被打开，房价存在下跌的风险。2016年以来香港住宅供地有所上升，2018年香港市区和新界住宅用地土地比去年分别增长13%以及198%。行政长官2018年施政报告中提出“明日大屿愿景”计划，在港岛与大屿山中部水域建设一个1700公顷人工岛屿，通过填海来新增土地，预计可以提供26至40万个住宅单位。这些因素导致新房二手房量价下跌。同时，香港公共租房模式存在数量不足、分配不均等问题，居民需要经历长时间的排队轮候，住房条件比较恶劣。应当说，香港住房政策是三个城市中最差的。

 

预测：未来与机会

 

从人口集聚与收入增长的角度看，未来大湾区的住房需求有较强的支撑。第一，人口在城市之间的流通增强。在北京、上海等一线城市人口出现下降的情况下，广州、深圳的人口仍然保持快速的增长。未来广东省内以及周边省份人口仍将进一步向湾区集中。同时，交通基础设施高度联通使人口在城市之间交互流动，跨城市的购房需求会不断释放。2018年，深圳购房来源中20%来自香港，珠三角地区比例接近一半。第二，大湾区有望成为中国乃至全球经济增长最快的区域，收入的持续增长能够支撑起房价的上涨。

 

保守估计，到2020年，粤港澳大湾区由于人口导入和住房改善需求将带来1.3万亿平方米的住房需求。其中，人口导入增加约225万人，将带来7000万平方米住房需求；湾区人均住房面积增加0.78平方米，住房需求约5900万平方米。

面临住房需求的再集中，三个城市都在积极调整住房政策，建立面向未来的住房制度，克服现行住房模式中存在的固有矛盾。

 

在需求端，继续保持“房住不炒”的政策基调，政策的核心在于金融稳定政策，严格管控购房加杠杆行为，防止泡沫继续扩张。

 

在供给端，进一步丰富供给主体。广州要补齐私人租赁市场发展不充分的短板，新建租赁住房，鼓励发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场。深圳要更好发挥政府在保障低收入人群方面的作用，计划未来的住房供给中商品房、人才房、安商品房、租赁房按照4:2:2:2配置，避免过度市场化带来的不稳定性。

 

在这样的政策导向下，未来大湾区房地产市场会保持平稳健康的运行态势：低收入群体有健全的租赁市场，中等收入群体能够通过新房或二手房解决住房需求，中高收入群体能够得到品质更佳的居住体验。多层次、多样化的住房供给将能从根源上有效抑制住房投机，使市场告别大起大落的周期轮回。

 

在市场需求和政策导引下，大湾区房地产市场是房企抢占的重中之重。但高杠杆、高周转的模式不再适应未来，取而代之的是精细化、长期化的运作。

 

未来房企在大湾区的机会在于三个方面：首先，满足改善性住房需求，在住宅绿色、环保、节能方面大有可为。其次，城市有机更新和住房改造的需求比较强烈，尤其是对于广州等房龄较老的城市。第三，专业化租赁运营企业仍然具有较强的发展空间，并且从单纯的住宅租赁运营向社区运营延展。从日本龙头企业发展的经验看，大湾区有望孕育集开发、设计、改造、租赁运营能力为一体的城市住房综合运营商。