2018年末，部分城市局部放开房地产限制政策，被解读为房地产政策的转向，一些声音开始讨论2019年所谓 “最佳买房时机”。我们认为，应当平和看待市场和政策的短期波动，清醒认识当前房地产市场和行业的深层问题，为全年的发展奠定认知基础。

 

▼01 「三大风险的交织叠加」

 

自3·17开始，史上最严格的调控已经持续近两年，表面上房价快速上涨的态势得到遏制，但市场的蕴含的增长、民生和金融风险仍在。

 

第一，房地产增长的压力会显现。2019年棚改货币化补贴逐步退出或转为专项债，对三四线城市的住房销售釜底抽薪，部分城市土地市场转冷，流拍率增加。土地市场的降温又会直接影响地方政府的收入和融资，引发一系列增长问题。如果房地产投资失速，将会显著影响全年的经济表现。

 

第二，住房领域民生风险会更加突出。2019年我国经济增速下行压力恐怕更大，就业风险对年轻人、流动人口、低收入人群的冲击最大，如果没有良好的住房租赁保障，住房问题将导致更多社会矛盾。

 

第三，居民快速加杠杆引发的金融风险值得关注。2018年，一些投资性需求，尤其是在调控前使用首付贷、房抵贷等方式加杠杆的投资者出现降价亏损卖房行为。北京、上海“未满二”便以高税费卖房的比例明显上升，亏损幅度扩大。如果房价持续下跌，将会导致更多的购房者抛售，引发价格大幅下跌。

 

因此，房价快速上涨表面上被遏制了，但房地产领域的一些关键问题仍然没有得到解决，部分周期性与结构性问题甚至有所恶化，三大风险交织叠加，我国房地产面临前所未有的挑战。

 

▼02 「积极引导住房改善需求」

 

房地产在任何国家、任何阶段都是经济增长的关键推动力，但使用不好往往会酿成巨大的灾难。房地产政策需要与住房发展历史阶段相适应，与老百姓的居住本质需求相匹配。

 

当前，我国城镇人均居住面积增长到36.6平方米，户均住房套数提高到1.1左右，住房自有率提高到87%左右，意味着我国住房供需总量上基本均衡，但住房分布不均、条件较差的情况在重点城市依然存在。

 

贝壳研究院2018年购房者调查结果展现了当前住房的一些基本事实—— 

 

从城市看，一线城市购房者人均居住面积仅27.5平方米，远低于全国人均37平方米的水平。人均卧室个数达到0.73个，离“一人一间”的小康标准相距甚远。

 

从年龄段看，正在步入“上有老小有小”阶段的80后居住条件最差，家庭人均居住面积为27平方米。大部分双职工家庭需要父母照看孩子，常出现三代人同住的情况。

 

从家庭规模看，3口之家卧室平均数量为0.8个，4口及以上家庭人均卧室为0.6个，家庭规模越大住的越拥挤。

 

从房屋质量看，北京35%的住宅楼龄在20年以上，租赁品质较差。面积小、设施不齐全，居住体验差，难以符合90后年轻消费者的居住要求。

 

住房制度转型使我国住房自有率几乎全球最高，但当年获得公房的家庭都从“有的住”向“住得好”转变。近年来，以小换大、以旧换新的改善性需求成为房地产市场的主要驱动力。2018年全国购房类型以首置及换房的比例达到87%，近三分之一的购房者为面积改善而换房。80前及大家庭购房者不仅为自己换房，还为子女、父母换房。90后及年龄偏大的70前对生活配套的完善度要求更高，为地理位置更便捷而换房的比例在30%以上。

 

从其他发达国家的发展经验看，获得更好的住房是人类永续的需求，能够促进房地产投资稳定增长。在短期，可以鼓励有房群体改善换房，合理发掘住房市场潜力。

 

之所以要鼓励有房群体换房，一是这部分群体的杠杆水平和偿债能力都强于首次购房者，仍有适度加杠杆的安全空间；二是他们通过换房能够释放出闲置的房源供给，减缓供需失衡的矛盾，三是有房群体换房能够带动住房交易相关万亿规模的市场以及装修、设计、家具、家电等下游消费链条。

 

可行的举措，一是实施短期与长期相统一的需求政策，比如调整“卖一买一”首付比例，将卖一买一等同于首次购房需求，对“卖二买一”、卖掉一线城市换到其他城市的行为予以税收支持。逐步有序放松户籍对购房资质的捆绑，引导人口向城镇转移。

 

二是完善更加市场化的住房供给体系。逐步放开对商品房建设面积管制，鼓励高品质住宅的建设，通过税收手段、技术标准，引导开发商开发绿色、节能、降耗、智能的“好宅”，引导消费者理性购房。

 

▼03 「着力防范住房金融风险」

 

尽管房地产市场的潜力依然很大，但不可盲目刺激购房。近年来，我国房地产日益资产化，与宏观周期、杠杆周期息息相关，要着力防范过度加杠杆带来的金融风险，重点关注三四线城市、低收入购房群体的债务风险。

 

高度关注三四线城市的库存和杠杆风险。贝壳研究院购房者调查数据显示，2018年投资性购房自住用途占比仅为为28.9%，空置比例达15.5%，高收入群体、三四线购房者将所购房屋空置的比例均比较显著。盲目刺激购房行为，不仅不会拉动有效投资，还会制造更高的库存风险。在棚改货币化补贴的刺激之下，三四线城市的杠杆水平也在快速上升。据兴业证券测算，2016年三、四线城市新房交易杠杆率高达66%，2017年交易杠杆率快速上升到74%。 

 

高度关注低收入购房群体的债务压力。贝壳研究院购房者调查数据显示，2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点。首次置业群体月供收入比在50%以上的占比超过其他群体。90后平均月供收入比为43.5%，80后为40.8%，年龄越小，月供负担越大。低收入购房者平均月供收入比为43%，高于中高收入者。三、四线城市购房者平均月供收入比42.4%，显著高于其他高能级城市。这是因为，改善型需求主要通过换房实现，对贷款依赖程度不高，而首次购房群体高度依赖贷款。从北京贷款人群看，购房总价后30%（低）的购房者贷款成数（占房价的比重）约为48.7%，比前30%的购房者高20个百分点，比全体购房者高12个百分点。购买总价400万以下、面积60平方米以下的购房者使用杠杆比例达到83%。

 

这些数据表明，上一周期的房地产市场的繁荣主要是无房群体背负沉重的债务负担撬动起来的。这些群体收入来源单一，受经济周期波动的冲击最大，是房债泡沫破裂的脆弱环节，对此要高度关注。

 

▼04 「进一步发力租赁市场」

 

重点城市房价长期保持上涨是住房改善需求导致的规律。从发达国家的经验看，尽管经济增长速度会有所下降，但房价压力并不会明显减轻。例如，日本1975年之后基本解决了住房短缺问题，但是之后仍然经历了20年的房价上涨。即便在90年代房地产泡沫破灭后，但从2002年至今，房价持续恢复上涨。美国上世纪70年代户均住房套数超过1.1，但之后仍然出现房价的大幅上涨。经过2008年次贷危机的短暂下跌，2011年起房价开始反弹，2017年二手房价格比2010年上涨69%。

 

在房价上涨压力下，低收入群体的住房问题始终是全球所有政府需要面对的民生问题。从世界发达国家的住房发展历史看，美国、日本、德国政府在战后都采取鼓励私人建设租赁住房的政策，政府针对低收入群体提供少量公共租赁住房。

 

我国从房改出发，过去20年的政策主线是让居民买房，忽视了租赁市场的培育，人口集中的大城市仍然面临租赁住房供给不足的矛盾，租赁市场的不规范影响了居住稳定性，租赁市场尚未形成民生保障的安全网。

 

发展租赁市场应当从房源供给和市场规范两个方面着力：

 

一是通过税收手段鼓励购房出租（Buy to let）。调查显示，投资性群体和高收入群体更倾向于将所购房屋交给机构托管，投资性购房者将55.6%的所购房屋用来出租，高收入者所购房屋用来出租的比例达到18.2%。通过税收手段将社会闲置房屋释放出来，既能缓解一线城市房租上涨的民生压力，也能促进住房建设和租赁配套服务发展，还无需政府增加租赁建设的财政投入。

 

二是坚定不移支持租赁专业化运营。尽管2018年长租公寓行业遇到一些风波，但近几年的实践表明，专业化租赁运营的价值越来越得到租房者的认可。贝壳研究院购房者调查显示，部分购房者购房前租住在机构运营长租公寓中，尤其是中高收入群体、两口之家选择居住长租公寓的比例更高。同时，不少购房者有意愿将空置房屋交给公寓运营商。长租公寓成为租赁需求与供给之间的有效连接，是发展租赁市场的重要抓手。要健全法律法规，完善各项标准，合力为租房群体打造安全稳定的居住空间。