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买房不再是“稳赚不赔”的买卖

文 | 许婧

如果现在给你一大笔钱,你会选择什么投资?
股票、基金、理财产品还是房地产?
 
想必很多人会脱口而出“买房!”。是的,相比证券、期货等金融产品,房产的准入门槛更低,操作方式更简单,只要准备充足的资金,每月定期还款即可轻松享受房价带来的红利。
 
放到房价长期阴跌的今天,你还会坚定投资房地产吗?
 
房价如何跑赢投资收益率?
 
房产,一度被认为是最好、最简单、最保值的投资。
 
以上海为例,根据贝壳研究院Real Data数据库,我们盘点了近7000套上海市目前挂牌的且入手10年以上的房源目前的挂牌价和当时的入手价,平均涨幅609%,年均收益率34%,即使按照每年复利计算,年均收益率也达到12.8%。可以说是非常可观的收益了。
 
如果忽略居住价值,仅考虑投资价值,我们来算一笔非常简单的帐:假设手中有350万首付现金,可用于购买一套500万的房子(仅考虑投资属性,因此默认为2套,首付70%),当房价涨幅超过多少的时候投资房产的收益是高于金融投资的?
 
考虑以下两种投资场景:
 
A.投资房产,持有5年后卖出,纯公积金贷款,二套贷款利率上浮10%,贷款周期为20年,房屋用于出租,月租金5000(假设租金恒定)
 
B.购买保守类理财产品,年化收益率为5% 
 
对于B情境,五年后收益为97万(按年度复利计算),要达到与理财产品相同收益,那么该套房子5年后的到手价需要达到627万(所有交易税费由下家承担),也就是说房价年均涨幅需要达到4.6%。以目前47000元/平米的价格来算,则5年后房价需要达到59000元/平米。
 
在过去2009年-2010年和2016年-2017年,上海市房价年均上涨约27%,轻轻松松超过理财产品5%的收益水平。
 
买房不再“稳赚不赔”
 
当然,要享受房产带来的红利,首要的一个条件是房价要涨。观察上海市历年房价走势图,近10年来的房价红利主要集中在2009~2010年和2016~2017年两个时间段。反观近两年房价,显然红利不足甚至是负数。
 
 
2017年三季度以来,二手房价波动性走低,房产已不再成为“稳赚不赔”的投资。尤其是在17年上半年高点入市的业主,目前也面临着资产缩水的问题。
 
观察近两年房屋买卖价差(同一套房源卖出价-当时买入价),房价上涨为二手房交易带来的收益在18年初达到顶峰,随后逐渐下降。买入两年内即出售的二手房价差的下降趋势则更为明显,根据18年10月的市场数据显示,买入房屋不到两年即出售的业主的平均获利仅为12.92万/套(未包含中介费、卖房税费等交易成本),而相对长期持有房产的买卖价差则依然维持在100万/套以上。
 
 
上海市每月卖房业主中,整体亏本卖房群体占比稳定在5%左右。2017年下半年至2018年初,该占比缓慢上升。而买入两年内即出售的业主占比在2018年初迅速上升,此类业主大多在2016年房价上涨后入市,交易不能获利。部分业主担心房价继续下降导致资产近一步缩水,带来的损失甚至可能高于两年内出售房产带来的税费成本,从而选择在短期持房后迅速出手。
 
 
可见,楼市与股市相似,投资看长,投机看短,要想短期迅速获利,也许买房不一定是最好的选择。
 
买房投资更看重长远
 
亏本卖房预示着上海房价危险吗?不必那么紧张。
 
房子作为一种居住产品,投资客一直以来只是房地产市场非常小的一部分,亏本卖房的又只是这一部分中的一小部分。根据贝壳研究院 RealData 数据库提供的市场数据,房产是个换手周期很长的产品,16年以来的售房业主中,约有70%持房周期超过10年,超过两年的占比超过95%。
 
 
为了近一步了解市场上投资客现状和目前的心态,我们也通过经纪人对当前市场投资客的现状做了简单盘点。
 
买涨不买跌,下行市场几乎没有投资客
 
在楼市上行周期,房子的资产属性会更加突显,本着“再不买房就要买不起”的心态,更多消费者容易冲动入市;而在下行周期,大多人会认为即使晚点出手房价也不会有太大变化甚至有下跌的可能,观望心态更重。
 
位于上海市中环某板块的资深经纪人表示“投资客一般不愿意在下行周期把钱拿出来投资房产,因为说不定第二天就贬值了,现在手头已经基本没有投资客了,来买房的都是首套刚需或者是改善型客户”。
 
 投资属性附着配套属性
 
房产作为一种复杂的资产,具有投资、交易等多种复合属性,投资者购买房产也并不把房子看成一种单纯的买卖产品。“准确来说,并不是单单房价这一个属性驱动了的投资客,地理位置、周边配套等都是驱动购房的动力”一位接受访问的经纪人如是说道。
 
“而且,在早前增值买房的时代,没有众多税费,投资客单靠房价即可赚钱,现在考虑到交易的增值税、契税、个人所得税等,房屋买卖的成本还是蛮大的。”“房地产的交易具有一定的滞后性,它需要周期,不像股票,今天跌了明天马上就能卖掉。”对于投资客,不少经纪人也给出了这样回答。
 
心态稳定,投资看长期收益
 
提及在16、17年入市的投资客,经纪人表示这样的客户并不少见,目前处于“被套牢”状态的人也不在少数,谈到这些投资客当前的心态,经纪人表示“大家的心态都是比较平和的,因为他们投资房产时本身就不是为了短期套现,因此即使目前房价下跌,他们也不会选择亏本卖房。再者,当前市场上的投资者对于楼市未来长远预期并不悲观,他们认为房价在长期一定会涨”。
 
在我们看来,房价平稳,投机性需求退场,市场回归理性,让房子回归居住属性,这本身是房地产市场长远、健康的方向。



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