杨现领：买房变成一种“淘汰赛”-杨现领的财新博客-财新网

对历史追问的深度决定对未来展望的长度，对今天中国住房现状的考察和未来变化的判断都需要放到历史和转型的大背景下进行分析。

房价高而住房自有率亦高，房价收入比快速增长但杠杆水平降低，新房交易量下滑豪宅成交反而稳定——一个个似乎难以理解的市场悖论叠加成了当前中国房地产市场的现状。11月11日，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在“新经纪•源动力——2018贝壳公开课”上带大家回顾我们是如何一步步走入僵局的。在对历史的追问里，破局之道才渐渐清晰。

1 买房正在变成一种“淘汰赛”

到今天，买房在中国已经变成一种淘汰赛。中国今天已经事实上形成两大住房阶层：有房的换房市场和无房的租赁市场。只有有房的人才能换大房、换好房、换新房。

中国当下普遍存在的独特的住房格局是，父母有房的年轻人更有可能实现从租到购的住房需求；在二三线有房，才可能在一线有房——也就是说越是有房的人越有能力换大房、换好房、换新房。

从国外住房市场看，纽约的房屋自有率平均为36.9%，美国为68.8%；在社会福利较好的德国，住房自有率也仅为43.9%，首都柏林为15%。而在国内一线城市房屋自有率则基本在70-80%之间。高房价、信贷收紧和住房自有率高共同合力形成的结果是那20%的无房者极有可能长期被挡在买房市场之外。对于购房者来说，在过去，购房像千军万马走大道；现在，购房更像过独木桥，一着不慎就会被拒之门外。

2 “淘汰赛”背后的“市场悖论”

从全球住房市场模式来看，可以大致分为三种：第一是社会主义住房模型，其核心特征是补贴和稀缺并存；第二种是市场经济住房模型，其风险在于：税收补贴过度引发政府债务危机；而第三类则是转型经济住房模式，其核心特征是超过85%的住房自有率，住房不平等，租赁发展普遍滞后以及非正规住房的广泛存在。

中国作为转型经济体的典型代表，30年间住房市场经历快速私有化过程，住房私有率从1976年的10%左右，增长至今天的87%，也就是说，在今天的中国，87%的居民是有产阶层。

在这样的住房市场下，最受瞩目的住房问题莫过于“房价高且上涨速度快”。而事实上，在高房价背后还有两大“悖论现象”更值得深思：

高房价城市杠杆水平反而更低。从2011年至今，北京二手房贷款成数已由48.8%下降到36.5%，杠杆水平明显下降。在杠杆水平降低的同时，高价房购买力反而更稳定，且全款购房比例更高。并且，从数据可以看出，自2011年至今，北京全市的平均购房年龄在持续提高，从31岁提高到34岁，然而豪宅购房人群的平均年龄却基本保持在34.5-39岁，购买力稳定。

房价上涨最快的城市，住房供应反而持续下降。透过北京十年来的新房交易数据，不难发现，新房供应能力在逐年下降。除此之外，交易波动性大、高房价与空置一同存在、城市人口与住房密度低同样是目前国内住房问题的基础表现。

3 我们如何走到了这一步？

房价高而住房自有率亦高，房价收入比快速增长但杠杆水平降低，新房交易量下滑豪宅成交反而稳定——一个个似乎难以理解的悖论叠加的现状，是被怎样的逻辑所支配？

自1949年到2008年，我国完成4次住房改革。80年代以前，我国住房市场以先生产、后消费模式为主，住房投资处于极低水平。而80年代的第一次改革，政府将住房投资权下放给单位，才正式引发一轮住房投资热潮。在这十年间，国内住宅投资和住宅投资的GDP占比均成几何式增长。以1978年改革开放为分界点，之后20年的新建住宅面积是前30年的12倍。在这个阶段，企业投资占比增长至60%，成为国内住房投资与供给的主体。

1992年始，我国经历第二轮改革——建立以经济适用房为主体的住房改革，类似很多东欧国家的情况，通过公房低价出售、经济适用房低价出售、住房公积金政策出台和棚改区改造补贴等方式，从贝壳研究院统计的一组1993的数据不难看出，当时全国大部分城市公房出售价格在70-200元/㎡左右，房价收入比远低于当时美国、日本、英国的大中心城市水平。

到1998年推行房改，全面取消福利分房，支持个人消费的房贷政策出台后，全国住宅商品化率更是一路上行，自1998年的27.9%一路上行至2008年的67.2%。住房投资占GDP比例也在此十年间从2.44%增至7.34%。

而在宽松货币政策的刺激下，住房投资量超、住房金融化和房价上涨难以避免的出现。观察国内楼市数据波动同样能够清楚的看出，市场波动与住房、货币政策出台密切相关，这样决定了国内楼市的市场化不足、交易波动大的特征。

与此同时，政策对市场的调控从未停止，这样决定了在2007年和2016年两轮杠杆率快速扩张期后，政策多次收紧信贷，打击加杠杆，经过2010年限购和2016年起多地相继收紧信贷政策，去杠杆成为楼市的常态。

那么接下来，中国的房地产会怎么走，这个局如何解开？最好的出路仍是等待刚需生长。当前市场需要关注并守护刚需，要给予这群25-35岁的首次置业的刚需人群积累财富的时间，同时给他们在这一阶段能支付的租住条件，因为，他们才是市场复苏的最大机遇。

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