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文 | 许婧
2017年5月起，上海市二手房市场结束了长达两年的上升期，开始持续回落，量价齐跌。
截止2018年10月，上海市二手房成交量比之2016年近乎腰斩，价格已达两年内最低；市场情绪低迷，成交节奏放缓；市内新房持续限价销售，部分地区出现新房、二手房价倒挂现象，业主心态焦虑、客户观望情绪更浓。
上海楼市下行之势仍未好转。
1 2018全年成交量预计不超过16万套
2008年以来，上海二手房市场年均成交量约为20万套/年。17年二手房交易量相对下降34%。2018年截止9月全市成交量为12.4万套，预计全年成交不超过16万套。
纵观近十年的成交量，今年的成交量仍处于历史低位，仅高于2008年和2010、2011年的年均成交水平。
观察这几年政策：
2007年全年央行共加息6次、上调存款准备金10次，同年9月，央行规定以家庭为单位2套房贷首付不得低于40%，利率不得低于基准利率1.1倍以严厉打击炒房行为。
2010年9月，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，消费贷禁用与购房。
2011年1月，“新国八条”规定二套住房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
可以看到，历年处于成交低位的年份当年或前一年均有相关紧缩政策发布。但是，经历过对于政策的“适应期”后，市场又会自发调整，成交量回暖。反观当前，自2016年11月限贷政策后，上海市未有新的政策发布，市场成交量却持续保持在低位未有起色。
上海市目前的住宅存量为780万套，过去11年平均成交量为20万套，换手率为2.56%；今年全年上海市二手房成交量预计不超过16万套，换手率不超过2%，处于历史较低水平。
新房与二手房在房屋置换链条上相辅相成，历年成交走势与二手房相似，量价变化交互传递。上海市2015、2016年为新房成交量高点，月均成交11000套，17年新房市场开始下滑到月均5000套，18年略有小幅回暖达到月均6040套，但对比14、15年，亦处于较低水平。
从价格角度来看，上海市二手房价在2017年4月达到高点，随后持续下降。
截止今年10月，房价已连续7个月走低，达到近27个月的最低点。根据上海链家成交数据，2018年10月的成交均价为4.79万元/平米，相比17年4月高点的5.77万元/平米下跌17%，已跌回到16年Q3的平均水平。
2 房源成交难度上涨70% 卖房需多花45天
在买房问题上，楼市中更多人遵循“买涨不买跌”的原则，在量价齐跌的市场环境下，客户、业主出于对房价继续下跌的担忧，往往会花费更多的时间做出更谨慎的买卖决策。
根据贝壳研究院Real Data数据库，2018年10月上海链家客源成交周期为47.8天，比近两年低点拉长21.7天，上涨幅度达到83%。房源成交周期为107.3天，比低点拉长45天，上涨幅度达72.3%。
对于非自住的业主，卖房周期拉长45天意味着需要多承担45天的空置成本，根据贝壳研究院Real Data数据库，上海市当前平均月租金约为5000元，45天的空置期则直接意味着7500元的损失。
而对于自住等待置换的业主，卖房周期的延长导致后续整个置换流程的滞后，期间时间成本的损失更是不言而喻。
自2018年初，上海链家二手房成交案源议价空间呈波动性上涨，10月已扩大至4.6%，较9月上升10个百分点。业主在交易中的话语权进一步降低，心态更易松动，在交易斡旋中，业主更趋于降价卖房。
根据贝壳研究院Real Data数据库，上海市链家网10月挂牌房源套均价约为546万元，而10月挂牌未成交的业主在11月或许又将面临比10月多2万的额外降价幅度。
3 新房市场一房难求 二手房市场门可罗雀
近期，上海市政府进一步收紧预售证限价制度，部分地区甚至出现新房和二手房价倒挂现象。
根据链家网挂牌数据显示，位于浦东张江的万科翡翠公园二手房当前挂牌价为8.2万元/平米，据悉该楼盘于今年8月放出最后几套一手房，认筹价仅为6.4万元/平米，低于二手挂牌价约22%，倒挂现象严重。
新房限价制度的收紧，将一部分本将流入二手市场的需求引入新房市场，进一步冷却了二手房市场的需求，亦给了客户二手房价会继续下跌的暗示。
量价齐跌的市场，业主的焦虑心态遇上客户的观望态度，上海楼市的寒冬已成定局。
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