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最一线 | 30个案例透视下跌的北京房价

近来,房价降价的新闻频繁刷屏,即便你不那么关注楼市,你也会知道房价跌了,北京凉凉。
 
我们先回顾一下这条房价曲线:2017年北京“3.17”严调控后,二手房成交均价经历了连续11个月的下跌。2018年上半年经历短暂的回弹后,9月份开始,房价又扭头向下。
 
 
这次房价下跌的主要原因是什么?什么样的房子在降价?谁在降价?未来价格下跌会持续多深?
 
为了还原市场真实状况,我们调研了31位资深经纪人,从微观市场的角度观察二手房降价的逻辑。
 
1 什么房子在降价?
 
分析贝壳的交易数据后,我们发现今年这几类房子价格下降比较显著:
 
一是品质较差的老房子。2018年三季度均价较2017年一季度均价累计跌幅最大是物业费低于3块、30年以上的房屋,表明品质差的老房屋抗跌性较弱。比如,石景山由于区域内房源房龄较大,均价回调幅度也较大,2018年三季度累计跌幅达9.0%。筛选2018年三季度均价跌幅TOP10 小区,多数楼龄在20年以上。
 
 
二是“不满二”的房源。“不满二”房源是购买后不满两年出售的房源,交易的税费成本最高。6月以来“不满二”房源的成交均价出现波动下跌态势,9月均价与5月相比累计下跌3.7%,跌幅大于其他类型房屋。
 
 
三是前期上涨较快的区域。通州区以12.6%的跌幅居13区首位,该区在2016年受“副中心”预期的利好影响,均价呈现出过快上涨态势。2016年均价同比涨幅超过50%,明显高于北京全市28%的水平。
 
 
 
 
2 什么人在降价卖房?
 
要找到这群人,我们先从Real Data数据库中筛选出:
 
(1)今年9-10月份议价空间在9%-15%的成交案例;
 
(2)2016年下半年至2017年3月期间高位入市、且在2018年(未满两年)亏损出售的案例。
 
根据上述条件,我们选择31个样本案例,涵盖东城区、海淀区、朝阳区、丰台区、房山区及通州区。接着对该案例成交经纪人开展电话调研,了解业主降价的原因。
 
业主降价售房的原因主要分为4种类型:
 
1.降价换房
 
丰台某小区一房源,业主于2017年3月高点购入,2018年10月出售,本次成交总价约280万,上次成交总价约310万,亏损幅度9.7%。业主小孩即将出生,已寻得中意学区房,认为自己新购的房源性价比高,故降价出售现有住房,以在约定期限(12月份)凑足下套房的首付款。
 
海淀某小区某换房业主,其原有住房最后挂牌价约1500万,成交总价约1300万,议价空间13.3%。业主降价的主要原因有两点,一是换房时效性压力,已经签好合同,需在规定时间内筹足首付,加上购房者是全款,价格让步较大;二是业主预期后期均价继续走低,想尽快成交。
 
处于换房链条中的业主,由于所购住房或者意向住房价格也同样走低而选择降价出售,目的是为了促成交易或避免违约。降价幅度通常取决于新购住房原业主给的筹款期限。如果期限较短,加上市场整体交易周期拉长,业主寻找接手下家的难度增加,降价出售的概率增加。
 
2.回笼资金
 
调研发现,少数业主因为自身财务问题或还贷压力增大,需要回笼资金,通常在价格上做出较大让步,甚至亏损卖出。使用过房抵贷的业主,在价格下跌时期,更容易降价出售。
 
一些业主的还贷压力来自于房抵贷的成本。
 
位于海淀的一套房源,业主为60多岁已退休男性,在2016年下半年以380万全款买下一套房屋,由于年龄大无法做住房按揭贷款,资金来源于其自有房屋的抵押贷款。抵押贷款利率为基准利率上浮20%,贷款年限为10年,月本息还款逾5万元,其中利息约1万。业主还款资金主要来自前期储蓄,由于还款压力较大,业主在艰难支撑两年后,于2018年6月挂牌。挂牌后不足5天,在最后挂牌价基础上妥协6.7%,以485万卖出,议价空间明显高于当月全市3.5%的水平。该业主在持有房源两年内的总付出利息约24万元,扣除资金成本后,房屋净收益约81万。业主认为如果继续持有,则收益会随着资金成本的增加以及房价的下跌而减少。
 
一些业主的资金压力来自于其他经营方面。
 
朝阳某小区一房源于2017年2月买入,买入总价约700万,2018年4月卖出,卖出总价约660万,亏损幅度5.7%。业主由于近期自营公司遭遇财务危机,故卖房变现。该业主不久后用偿债剩余价款又购入一套总价较低房源,用于出租,该业主称长期看好北京市场。
 
通州某小区业主由于生意亏损,将名下唯一住房在银行抵押获得抵押款200万,还款方式是先息后本,现到还本期限,急于卖房筹资,于2018年5月卖出其自住房,成交总价460万,亏损幅度9.8%。
 
3.预期下降
 
对后市预期不好而卖房的业主并非全部都长期看衰北京市场。在市场交易下行,价格下跌情况下,部分投资型业主预期短期内北京房价延续下跌,会将持有的部分房产变现,转向持币观望,择机抄底。
 
一名下多套房产非京籍业主,其在房山和通州两处房产已降价成交,其余房产也在中介机构挂牌出售。业主预期后市均价继续走低,投资收益将随时间的推移而下降,另外后续有离京打算,故愿意在价格上做出一定的妥协。
 
丰台某小区一房源,业主于2017年2月的市场高点买入,买入总价约260万,本次卖出总价约230万,亏损幅度11.5%。该业主在去年高点是“卖一买二”,享受了房价上涨的红利,在市场下行期降价卖出并不认为自己亏损。本次卖房是由于不看好短期市场,卖房变现先考虑做基金类投资,后续再择机入手房产。
 
4.学区政策影响
 
调研发现,海淀区、东城区在“多校划片”政策影响下部分学区优势明显弱化的片区,业主降价意愿明显。
 
海淀某小区一房源最后挂牌价1000万,成交总价900万,议价空间10.0%。业主了解到,随着海淀区学区政策调整,该区域内教育资源优势下降,周围小区已成交的房源都作出了明显的价格让步,故业主预期松动而降价。
 
同样,由于学区政策调整,东城区某区域内学区优势下降,房源价值下降。某小区2016年底以总价830万买入的房源在今年5月以约800万元卖出,亏损幅度3.6%。
 
 
从31位降价业主的总体情况看,换房降价型业主15人(占48%),因资金紧张而降价变现的业主11人(占35%),因预期下降而止损卖房的业主3人(占10%),因政策调整而降价的2人(占7%)。
 
从这些案例研究可以发现,当前北京市场上的降价较为显著的行为主要是由于换房群体为达成交易而做出价格让步,为解决财务问题而降价的案例也占相当的比例。因对后市预期不强而出售房产的案例较少,市场风险可控。目前没有观察到因为预期房价下跌而大量抛售的案例,未来北京房价大幅下跌的风险较小。
 
(感谢链家碧水云天店华倩、海淀区马连洼城铁一店A店高海云、丰台区若晨园店A店经纪人郑志颖、朝阳区上东滨河店A店宋亚飞、东城区本家润园一店A店刘卫及通州区华业店A店杨娇等30余位链家资深经纪人对本次调研提供支持。)
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