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第1章 看市场
 
下行震荡,何以增长?
 
衰退的唯一原因是增长。繁荣本身蕴含着衰退的种子,衰退才是人类社会不断进步的底层动力。
 
没有永恒的奇迹,中国经济将不可避免地陷入漫长的下行周期。
 
中国经济面临3大长期冲击:人口红利消失、中美贸易冲突的长期化、房地产正循环的终结。
 
那么,经济增速下降对房地产市场意味着什么?
 
空白的市场观,如下:
 
1、不寄望于政策放松, “房住不炒”和“三稳”是调控的主旋律。
 
2、房价不涨,才是对所有行业参与者的最大保护。
 
3、城市分化将进一步加剧,“3+6”城市圈格局是房地产未来的主战场。
 
4、“房多客少”周期到来,二手房可售库存供给增加,去化周期拉长。
 
5、成交周期拉长,“折价”加大,这意味着经纪人的定价和议价能力十分关键。
 
6、从“买到”到“买对”,客户决策更理性,这意味着经纪人的选房和匹配能力更加重要。
 
第2章 看行业
 
巨量空间,谁主沉浮?
 
房地产,是永远的“黄金时代”。
 
未来的房地产市场——大居住领域,必然成为中国最大的单体品类。
 
那么,巨量空间,谁是主角?
 
•空白大居住观·1
 
行业由增量主导的单极时代迈向存量主导的、多极力量平衡的大居住时代。
 
•空白大居住观·2
 
大居住的底层依托:
 
①2.4亿套存量住房 + 250万亿存量资产;
 
②线上线下两张网:10亿线下城市人口+10亿线上“新移民”;
 
③7亿业主+3亿租客。
 
•空白大居住观·3
 
大居住领域会形成30万亿的交易和服务市场,这是单品最大的市场。
 
如果说,过去是增量开发的黄金时代,未来就是流通的黄金时代,也是服务的黄金时代!
 
•空白大居住观·4
 
大居住领域最深刻的变化是以“交易能力”为中心的产业链重构:有的角色从中心舞台淡出,有的角色从边缘走向中心。
 
“边缘革命”正是此意。
 
•空白大居住观·5
 
一个相同的自己,无法走进不同的未来。
 
传统物种,必须全面转型;新的物种,也必然诞生。
 
“边缘革命”就意味着产业话语权的转移与交接!
 
在空间巨大的大居住时代,
 
行业之间由封闭的、割裂式的市场朝着无边界、大融合的方向扩张。
 
各个角色体究竟如何生存、如何发展?
 
•空白行业观之开发商篇
 
1、集中度将加速提升,强者更强。
 
2、利润率下降:地价和渠道费用吃掉更多的利润。
 
3、拿地热情,已到冰点。
 
4、融资能力和销售回款愈发关键。
 
•空白行业观之代理商篇
 
1、传统代理早已衰落,只是今天的衰落在加速。
 
2、代理的衰落是代理作为一种商业模式的衰落。策划与案场的价值仍然很大,但需要重构。
 
3、新代理的两个可能方向:①绑定渠道;②下沉客户。
 
•空白行业观之物业篇
 
1、头部集中度非常低,市场高度分散。
 
2、物业的生意还会增长,但天然不是个好生意。
 
3、未来最大的机会是:存量市场的最后一个潜在入口。
 
•空白行业观之中介篇:
 
1、大居住领域最根本的变化是中介作为边缘角色的快速崛起。
 
2、中介崛起的底层逻辑是网络效应。
 
3、中介渠道快速崛起的四大市场原因:①房客分离;②换房需求;③限贷限购;④供大于求。
 
4、 中介会“吃掉”更大的市场,渠道渗透率可能远不止50%。
 
第3章 看贝壳
 
眼之所见,实非终局
 
•如何看贝壳·1
 
从链家到贝壳,本质是增长方式的转变,寻求更大的增长空间。
 
•如何看贝壳·2
 
贝壳并非“一夜长大”,没有一种运气是偶然。
 
万丈高台,起于垒土。
 
•如何看贝壳·3
 
贝壳最大的护城河是分布在全国不同城市的、带有强链家基因的中高层管理者。
 
•如何看贝壳·4
 
贝壳商业模式是S2B2C——平台、品牌、消费者。
 
首先是“S”的扩张,提供了新供给;
 
“2B”的本质不是所谓的赋能,而是交换关系的建立:B端让渡出一部分所有权与经营权,获得一部分资源和利益。
 
•如何看贝壳·5
 
衡量贝壳最关键的效率指标是人均GMV。
 
•如何看贝壳·6
 
5万亿是下一个天花板。
 
“非贝”还有很大的空白市场,可待挖掘!
 
•如何看贝壳·7
 
作为一种商业模式,“贝壳”(S2B2C模式),其实已经无所不在。
 
只是,它在不同的本地市场,叫着不同的名字。
 
•如何看贝壳·8
 
所有的“贝壳”都需要平衡三个冲突:①二手与新房;②直营与加盟;③2B与2C。
 
第4章 看中介未来
 
大道甚夷,慎择捷径
 
大道甚夷,而人好径。
 
关于未来,正心、顺势、量力!
 
•空白未来观·1
 
不要低估规模的力量、不要低估本地化的力量。小城市,也可以成长出大中介。
 
•空白未来观·2
 
不要高估线上的流量价值,线上已成红海,线下的挖掘却远远不够。
 
而线下服务所形成的口碑才是更可持续的长期壁垒。
 
•空白未来观·3
 
不要低估门店的价值,门店的价值远远没有被释放。
 
•空白未来观·4
 
不要低估组织的力量。去打造最优秀、生生不息的组织!
 
•空白未来观·5
 
行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命。
 
把经纪人拉出贫穷陷阱,关键是改变经纪人对未来的预期。
 
. 写在最后 .
 
一切问题,都是增长的问题!
 
一切差距,都是认知的差距!
 
一切力量,都是价值观的力量!
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杨现领

杨现领

103篇文章 3年前更新

杨现领,经济学博士,现任链家研究院院长,先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财政研究》等期刊发表论文20余篇;参与各项国家重点课题 近10项。

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