表面繁荣的背后，暗含着风险 | 空白家书-杨现领的财新博客-财新网

一定程度上，今天的中介行业仍然在“靠天吃饭”，真正能够穿越周期、逆势扩张的企业并不多。

反过来，回头看，那些倒闭、破产、跑路的企业要么是疯狂扩张遭遇市场低谷、要么是高杠杆融资进入开发市场、或者是利用客户资金炒房投机，凡此种种，折戟沉沙的企业大抵如此。

2016年-2018年，可以说是中国房地产历史上「黄金三年」，新房交易额超过10万亿，二手房交易额超过5万亿，租赁市场快速崛起。

尽管中国经历了严厉的调控与周期波动，这三年仍然是中介发展史上最好的时代。

任何上行的市场都蕴藏着下行的种子。

我一直认为，这样的高位运行不可持续，市场回调是不可避免的，这样的回调不是半年，而是1-2年，甚至更长。

无论是实体经济，还是金融条件，亦或是家庭的购买力水平，都不支持房地产市场的上行态势。然而，2019年以来，市场却再度升温。一季度重点城市的二手房交易量出现了明显的反弹。

深圳、杭州交易量环比增幅超过80%；成都、南京、重庆、济南等城市环比涨幅超过50%；北京和上海也出现明显了升温，环比涨幅分别达到42%和37%。

然而肉眼可见的，并非皆为真相。

这样的反弹很可能是“虚假的”，是一种“繁荣幻觉”。真实的市场情况并非如此乐观，反弹更多是周期性与季度性的，力度有限，且无法持续。

这是因为：一方面，交易量的上升更多地是2017和2018年调控期间被抑制需求的释放，并非增量需求，所以我们会看到：调控越早、调控力度越大的城市，一季度的升温也会更加明显。

另一方面，虽然2019年一季度交易量相对于2018年四季度有所反弹，但放在历史长周期的维度，就会发现：所谓回暖，甚至尚未回归均值。

此外，在一线城市，一季度的买房需求上升一定程度上反应了去年的换房业主，卖房之后再次进入市场，本质是去年购买力在今年的释放。

因此，基于这些原因，本次交易量回升并没有带来价格的上涨，成都、上海、武汉、济南等城市的房价同比仍然是负增长。

即使是这样的表面繁荣，未来也难以持续。

一季度金融条件的改善幅度是最显著的：无论是房地产贷款，还是个人消费贷款，或者是经营贷款，都有显著的增量。

未来几个季度，即便政策保持稳定，在执行层面，金融条件也不会比一季度更加宽松。

更大的问题在于过去三年，家庭的杠杆增长过快，进一步加杠杆买房的空间已经非常有限。

最近一段时间，深圳，北京、上海等城市，还不起月供，或者因为还款压力、债务压力而卖房的业主也开始增多。

实际上，市场下行的种子很可能已经埋下，只是它尚未破土发芽。当前的成交周期依然很长，客户观望情绪仍然浓厚。从一线的微观信号，可看到三个关键指标：

①调价房源中，70%是降价行为;②挂牌价整体上仍然在下行；③重点城市议价空间基本稳定，定价权仍然在买方手中。

重点城市的挂牌房源仍然充足，供给总体大于需求，去化周期较长。

此外，还有一系列其它信号也预示着潜在的风险正在生长。例如，之前的投资客卖房退场，一线城市的住房租金下降，空置率升高；写字楼租金明显下滑等。

总之，我们要对市场保持足够的敬畏之心，没有只涨不跌的市场，没有什么是永恒的，不要过于迷恋上涨的幻觉。

当大多数人都在变得乐观时，危机的种子已经生长。

杨现领

2019年4月26日

本文整理自「空·白直播间」02期

2019年一季度市场复盘与二季度市场回顾

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