文 | 陈亚琪

核心观点

■ 二手成交均价跌回上年同期，一二手价差大幅缩小，刚性利差消失。

■ “515”之后仅九眼桥和五大花园板块挂牌价未曾下跌，轨道交通红利使二圈层部分区域成交水平保持稳定。

■ 老式居民院落、前期上涨过猛和无轨道交通覆盖的板块价格回调幅度偏大，而业主售房心态平稳的区域挂牌相对稳定。

■ 成交价格受市场下行和交易结构变化双重影响，短期内恐还将持续回调。

 

受房地产调控进一步深化的影响，成都市场成交水平大幅回落，尤其是二手交易几近腰斩。难有起色的行情之下，二手价格也随之回落。但偌大的城市之中，并非所有区域都寒风四起。究竟是哪些板块站住了脚，又是哪些板块一夜重返过去？我们带着这些疑问，对入冬的成都各板块进行了微观探索。

 

1 二手均价跌回上年同期 一二手价差大幅缩小

 

自2018年5月达到历史峰值后，成都二手住宅成交价格便开始回落，10月较5月成交均价下跌18.0%，套均成交总价下跌18.6%。从一二手价差看，2017年7月供需失衡和价格管控导致的新房二手成交均价差距扩大，早在上年年末便到达锚定点。“515”新政出台后，价差显著缩小，10月已降至1620元/平方米，回归至相对合理的范围，有利于后期市场的整体平稳运行。

 

2 仅2个板块挂牌未跌 二圈层地铁房成交上行

 

我们提取了2018年4月16日-10月15日间贝壳平台二手住宅的成交和挂牌数据，以每月16日为月起始日共划分为6个月。与此同时，分别剔除掉成交量和挂牌量不具统计意义的板块，由此纵览成都二手住宅市场的微观价格变化。

 

① 挂牌变化：九眼桥逆市上浮，茶店子波动最小

 

华西坝跌幅高达两成。RealData数据显示，“515”新政落地之际成都多数板块挂牌价还呈上浮态势，但仅有九眼桥和五大花园两个板块的挂牌均价在这六个月中未见下跌。优质的区位和配套让这两个抗跌能力较强，业主相对合理的价格预期使得政前政后挂牌价变化相对平稳。此外，华西坝和科华板块累计挂牌价跌幅双双突破两成，业主持续看空。

偏北板块挂牌价稳定性更高。由于城南价格普遍高于其他区域，价格受市场影响波动较大，因此整体稳定性较差；而偏北的板块业主心理预期相对更为平稳，挂牌价设置更为合理，致使挂牌价稳定性较高。

② 成交变化：交易结构迅速转变，致使板块表现不一

 

猛追湾、金楠板块成交价大幅回落。从成交数据看，各板块的表现与挂牌差异显著。猛追湾、金楠和内羊西板块受交易结构影响，成交均价大幅回落，跌幅超过20%，但宜居的环境使这些板块成交量却并未明显下滑。另一方面，部分区域成交价逆市上涨，但涨幅都相对较小。

二圈层地铁辐射区域成交价相对稳定。由于有轨电车蓉2号线和3号线二期将在年内投入运营，红利辐射范围内的郫筒、高新西、钟楼等外围板块成交均价保持相对稳定。

 

3 板块间交易情形各异 捡漏、升舱或成签单主流

 

我们按照这6个月成交均价和挂牌均价的平均涨幅，将成都各板块的价格变化情况分为双价均稳、双价大跌、挂牌稳成交跌和成交稳挂牌跌这四种类型（具体分布见下图所示）。此外，我们通过实际走访其中的一些典型板块，对其目前内部交易主体的心态和交易特点进行深入了解。

① 双价均稳：区位优势显著，业主售房心态平稳

 

定义：“515”前后挂牌均价和成交均价跌幅均小于全市平均水平

 

典型板块：金融城、李家沱、圣灯、大丰

 

除金融城板块外，多数位于一圈层和二圈层交界处的非热门区域且靠北的板块较多。金融城板块作为现阶段成都重要的写字楼聚集地，地处地铁1号线核心地段且楼盘整体品质较高，巨大的市场需求之下整体抗跌能力较强。

 

李家沱板块位居东北二环，整体房源以2000年左右为主，较新的房源为2010年前建成。整体建面整洁，商业配套成熟，居住氛围浓厚，原住民比例偏高，板块内的中年客群置换成为交易的主流。据资深经纪人介绍，由于业主急售情况较少，加上前期市场火热的阶段挂牌价也相对合理，因此价格走势较为平稳。综合来看，优质的区位和亲民的总价吸引了不少首次购房的年轻客户，进入10月下旬来访客户量有所回升。

 

圣灯板块与李家沱情况较为相似，作为地铁7号线沿线仅有的几处价值洼地，加上近几年的大范围新房建设和城市更新，原本陈旧的建面有所改善，待8号线通车后“双地铁”的标签会为该区域带来更多购房天花板有限的刚需客群。新房抗跌能力整体优于旧房，导致新旧房夹杂的圣灯板块价格表现稳定。

 

② 双价大跌：老宅傲立城中，难掩岁月沧桑痕迹

 

定义：“515”前后挂牌均价和成交均价跌幅均大于全市平均水平

 

典型板块：书院街、内双楠、石人、肖家河

 

从整体分布来看，这四个典型板块无一例外全都位于二环以内，属于成都早期开发的住区，内部配套十分完善且住宅空置率低，生活氛围十分浓厚。

 

就内双楠板块而言，内部楼盘新旧混合，各个年代的存量房源均大量存在，以上世纪建成的房源为主流。当前卖房的业主年龄多在30-40岁，售房原因以腾资格或急需用钱两类为主。尽管地理位置优越，又是成都出名的宜居区域，无地铁却是其极大的硬伤。年轻人购入比例逐年下滑，多为老年客群自住。由于历史原因，业主多拥有2套及以上房产，即便想要购置新房也需要卖出多套房产才能获取房票，导致原住民业主售房积极性不高。板块内急售的多为前几年入手的投资客，希望在下行市场中尽快变现撤离，致使挂牌价和成交价大幅回落。

 

而相距不远的石人板块内同样住宅广布，楼盘性质和内双楠十分相似。通过走访了解，石人板块内近期售出的房源多为业主资金链断裂、急需用钱所致，这些房源在议价阶段极容易再次被砍价，导致成交价大幅下跌。此外，楼龄较新的房源比例较内双楠板块更低，因此整体挂牌价抗跌能力偏弱。

 

③ 挂牌稳、成交跌：业主淡定应对，客户专挑廉价房源

 

定义：“515”前后挂牌均价小于全市平均水平，成交均价跌幅大于全市平均水平

 

典型板块：猛追湾、内羊西、桐梓林、神仙树

 

与前两类板块不同的是，这一类板块的业主们都相当淡定，但最后成交的却是被客户“捡漏”的高价低卖房源。除猛追湾板块外，其他三个典型板块均为成都商品房开始高速发展时的重点区域。转眼近二十年过去，它们早已成为配套十分完善的住区，双地铁的规划更是为其锦上添花，原住民众多且对其他区域购房群体具有一定吸引力，因此挂牌价跌幅相对偏小。

 

内羊西板块居民以五十岁左右为主，多数业主售房心态较为强硬，议价难度较大。经纪人坦言，业主并不会因为市场趋冷而大幅降价，他们心里还是以去年旺季时的价格进行对标，加上多数都是改善换房需求，卖房急迫性较低，因此挂牌价跌幅偏小。但就成交情况看，售出房源几乎全为“捡漏”。客户不仅购入区域内的低价房源，还愿意去石人、火车北站、外羊西等相距不远的区域购房。值得注意的是，内羊西板块中不少住户都为十余年前由抚琴-石人板块外溢，居民间关联性较强，区域的熟悉度也较高，因此石人板块内不少急售特价房源都被内羊西板块住户收入囊中。

 

一环内的猛追湾板块房源以1992年前后的老公房为主，居民年龄整体偏大，整体建面较为陈旧。得力于339电视塔的商业区打造和城市更新工程，板块内多处区域已处于待拆状态。调研发现，猛追湾板块二手房客户自住需求偏少且线上来访比例极高，客户来自不同的年龄层，“捡漏”成为该区域签单的绝对主流。与此同时，以世茂玉锦湾为代表的高端项目业主还存在“卖一买二”的现象，即卖出旧房后分别购入一套学区房和一套投资型住宅，投资型住宅往往也是“捡漏”所得。

 

④ 成交稳、挂牌跌：客户一步到位，刚需价购入改善房

 

定义：“515”前后成交均价小于全市平均水平，挂牌均价跌幅大于全市平均水平

 

典型板块：玉林、内建设、浣花

 

我们将这一类型的板块定义为“升舱”，即以相同的购房成本在下行市场中购入了更优质的房源。

 

就城南的玉林板块来说，区域内住户年龄层差异较大，主要集中于28岁左右和60岁左右。年轻的住户几乎都是被玉林的成熟生活环境吸引而来的租客，以相对较低的成本租到1号线的地铁房，解决两大CBD的通勤问题；60岁左右多为原住民，也是该板块内重要业主群体，售房意愿较为强烈。近期的成交情况显示，这些中老年业主大多希望售房后与儿女共住，并以售房所得的资金供一家三代新购一套改善型住房。此外，也存在儿女较多的老人通过卖房款直接分配家产的情况。客户在自身经济范围内多抱有“一步到位”的购房心态，年初只能买套二的首付在现阶段也许就能购入套三，加上玉林板块60-90平方米的套二和小套三房源供给充裕，客户选择空间较大，整体成交价相对稳定。

 

而地处城东核心商圈的内建设板块，情况却与玉林大相径庭。内建设板块的客户年龄多在20-40岁间，以城市普通白领为主，居住需求旺盛，但可支付能力有限。区域内既有太阳公元这类高端新盘，也有90年代的单位院，物业类型较为丰富且刚需房源较多。由于中心城区新盘标的大，导致挂牌降价幅度凸显，价格大幅让步却依旧成交寥寥。进入10月下旬以后，整体客户量有所提升，成交水平趋于稳定。

 

4 成交价格受多重因素影响 短期内还将持续回调

 

借助数据分析和实地调研，我们发现价格跌幅较大的板块往往具有以下特征：

 

① 老式居民院落。这些房源主要分布于二环内，多修建于2000年前，以书院街、石人、抚琴和内双楠为代表。大多无物业进行日常维护，导致内部环境相对杂乱，即便有优良的区位支撑也难掩建筑的历史问题，导致抗跌能力偏弱。

 

② 前期价格涨势过猛。以洪河板块为代表，2017年价格快速攀升，但现阶段配套稀缺，居住氛围薄弱，住宅空置率偏高。市场下行后，客户能够同样的购房成本购入其他成熟区域，板块热度显著下滑，价格随之回落。

 

③ 尚无轨道交通覆盖。尽管2018年成都客户购入地铁房的积极性不及上年，但地面交通需要付出极大的时间成本才能完成日常通勤的需要，轨道交通已在潜移默化中开始成为客户心中的标配。因此，部分无地铁覆盖的板块逐渐褪去光环，关注度下降。

 

现阶段，市场整体下行的趋势难以阻挡。除楼市转冷导致的价格回调外，成交结构同样也是影响二手住宅价格的重要因素。家庭限购的背景之下，客户和业主都对剩余的购房资格和已拥有的房产更为珍视。但在还贷、还账压力之下，实际业务中仍出现了债主与业主一起与客户谈价、业主不卖出房不离开门店的情况。此外，面对短期内不见涨的房价，一些投资客也开始为回笼资金抛售房产。这些“优质”房源的大量入市刺激了部分消费者的购房积极性，使他们在大量的库存中欣然挑选最具性价比的房源。我们认为，短期内成都二手房价恐还将持续回调。

 

（特别感谢链家蜀光店、锦城苑店、泰安店、府青店、玉锦湾东店、太阳公元A店、高地店、建设派店、玉林店、都市金岸店、广福桥店、少陵东路店和紫藤路店的一线伙伴对本次调研提供的支持。）